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失敗しない住宅選び6「マンションと一戸建て、どちらがいい? −転売価格編−」

こちらのコラムでは物件選び・住宅選びに関わるさまざまな疑問や落とし穴に対する対策やアドバイスをご提供します。みなさんが最高の物件に出会えます事を祈っております。今回も前回に引き続き「マンションと一戸建て、どちらがいい?」という疑問です。


マンションと一戸建て、どちらがいい? −売却価格編−

前回はランニングコストの観点からマンションと一戸建てを比較しました。


今回は転売価格の観点からどちらがお得なのか考えてみたいと思います。ただし最初に書いておきますが、5年後・10年後にいくらで売れるかというのはケースバイケースです。ここで述べるのはあくまで一般論であるということをお含みおきください。


さて、前回と同様に、以下のような3,500万円の物件で転売価格を考えていきます。


・マンション:土地1,000万円+建物2,500万円
・一戸建て :土地2,000万円+家屋1,500万円


建物の方はある程度、転売価格を計算できますが、難しいのが土地ですね。土地について言えばバブル崩壊以降、大まかに言ってこんな感じです。


・地方    :下落中
・三大都市圏 :下げ止まり
・一部の都心部:時に上昇


完全に二極化が進んでいるわけですが、少なくともどんどん上昇している状況ではありませんから、土地の値段は上がりも下がりもしない、という前提で考えていきます。


ただ一般的にはマンションの方が好立地にあるとすると、マンションの土地の値段の方が下がりにくいとは言えるかもしれません。ご留意ください。


では土地の値段が変わらないとすると、転売価格のカギとなるのは建物の値段ですね。ケースバイケースではありますが、一般的には建物の値段は以下のように減価していきます。


マンションの場合


 ・〜築15年まで   : −1.5%/年
 ・築16年〜20年まで: −2.0%/年
 ・築21年〜     : −2.5%/年


一戸建ての場合


 ・ −5%/年(築20年で無価値に)


これを上記、3,500万円の物件の例に当てはめると転売価格はこういうことになりますね。



計算上では築31年まではマンション有利で、築32年からは逆に一戸建てが有利になります。現実的には「マンション有利」と結論づけても良さそうですね。


ただしこれは繰り返しになりますが一般論であって、実際にはケースバイケースです。


なぜならいくら理論的な値段がそうだからと言って、買い手が現れないことにはどうしようもありません。買い手はバーチャルなものではなくて実在の生身の人間ですから、理論値以上の価値を見出す場合もあれば、その逆の場合ももちろんあります。


また間取りが時代に合わなくなっていれば、中古マンションはなかなか売れないことが考えられます。一方、一戸建ての場合はそもそも20年経てば建物は資産価値としては無価値ですから、取り壊して最新の間取りにすればいくらでも売れます。


一概に、マンションが有利とはいえないことは頭の片隅にいれておいてください。


ちなみに居住期間が30年未満であれば、経済合理性の観点から言えばトータルコストは賃貸とほとんど変わりません。本当に購入する必要があるのか、よく考えてみてもいいかもしれません。


やはり物件選びは、売ることではなく、住み続けることを前提にしたほうが健全だと思います。



さて、ここまで色々な角度からマンションと一戸建てを比較してきました。まとめると、


・住み心地、利便性   :マンションが有利
・子育て、暮らしの自由度:一戸建てが有利
・維持費        :一戸建てが有利
・転売価格       :マンションが有利


ということですね。経済合理性という観点では、維持費と転売価格の勝ち負けで両者引き分けとするなら、結局はマンションと一戸建ての比較は、「マンションの住み心地、利便性」を取るか、「一戸建ての子育て、暮らしの自由度」を取るか、という選択だ、ということになります。


これなら選びやすいし、それほど迷いはないのではないでしょうか。


冒頭述べたように、マンションと一戸建てで迷っている人は少ないかもしれませんが参考にしてみてください。



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