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失敗しない住宅選び1「賃貸と持ち家、どちらがお得?」

こちらのコラムでは物件選び・住宅選びに関わるさまざまな疑問や落とし穴に対する対策やアドバイスをご提供します。みなさんが最高の物件に出会えます事を祈っております。今回は「賃貸と持ち家、どちらがお得?」という疑問です。

賃貸と持ち家、どちらがお得?

家を購入しようとする人が最初にぶち当たるのがこの疑問かもしれません。賃貸だと毎月賃料を払うわけですが、やはり馬鹿馬鹿しいし、何だかもったいないような気がしてきます。賃料をいくら払っても自分のものになりませんし。


そして週末に入ってくるチラシを見ると、住宅ローンの月々の支払いは何と今の賃料とあまり変わらなさそうです。親切にも「今の賃料と比べてください!」といった見出しが躍っています。


どうせ払うなら家賃より、住宅ローンの方がいいか、マイホームが手に入るわけだし・・・というような思いを感じた人は少なくないはずです。


残念ながら、この考え方は大きな間違いですね。住宅ローンの支払いと家賃を単純に比較しても何の意味もありません。


住宅購入に関するアドバイス本や雑誌、インターネットの記事をちょっと探すと結論がすぐ分かりますが、賃貸と、住宅ローンを利用した住宅購入の場合でのトータルコストにはほとんど差はありません。


結論から言うと賃貸と持ち家で、どっちが得ということはないのです。どちらでもコストは同じです。


それでも未だに賃料と住宅ローンの支払いを単純比較するような広告が世の中にあふれています。正直、あれは本当に悪質だと思いますが、消費者の方も簡単に騙されることのないよう、しっかり勉強しないといけないですね。


では賃貸と持ち家とでなぜコストに差がないのか、詳細に計算してみましょう。


仮に今、月15万円の家賃の物件に住んでいるとします。この家に30年住んだ場合のコストは簡単ですね。2年に1回、更新料が発生するとして、以下のとおりとなります。


・30年分の賃料(含更新料):5,625万円


となります。結構な金額ですね。


次に同じ価値の物件を買うこととします。貸主の家賃の利回りは大体5%程度だと思いますので、月15万円の物件ということは3,600万円くらいの物件だということですね。


これを全額、住宅ローンでまかなうものとします。30年×3%として計算すると、支払い利息は以下の通りですね。

・住宅ローンの支払い利息:1,875万円


こうしてみると住宅ローンの圧勝ですが、大きなところで2つの視点が抜けています。


1つ目は建物の価値は年月と共にどんどん減っていくということですね。


3,600万円の物件と定義しましたが、仮に半分が土地の価値で、半分が建物の価値だとすると、1,800万円の建物の価値が年月と共にどんどん減っていくことになります。建物の造りによって変わるのかもしれませんが、30年もすればほぼ無価値になると考えて間違いないと思います。普通の木造の家なら20年くらいで既に無価値になるのではないですかね。


ということで持ち家の場合、住宅ローンの支払い利息に加えて、建物の価値の目減り=減価償却が発生します。この場合は1,800万円ですね。


2つ目はそうやって建物の価値が減っていくのであれば、家賃も当然減るはず、ということです。家主の利回り5%を維持しつつ、建物の目減り(30年で0)を加味すると30年分の賃料はこうなります。


・減価償却を加味した30年分の賃料(含更新料):4,436万円


さらに持ち家の場合は様々な費用が発生します。大きなものでは固定資産税建物の修繕費でしょうか。


固定資産税はピンキリですが、簡易的に年間10万円とします。


建物の修繕費もピンキリですが、屋根や給湯類、配管等のメンテナンスを考えれば10年毎に200万円くらいはかかるのではないですかね?マンションの修繕積立金くらいのコストは戸建てでもかかると考えておいた方がいいですね。


そうすると持ち家の主なコストは30年間で以下の通りとなります。

・住宅ローンの支払い利息   :1,875万円
・減価償却(建物価値の目減り):1,800万円
・固定資産税         :  300万円
・修繕費           :  600万円
 ______________________
・合計            :4,575万円


30年分の賃料は上記の通り、4,436万円ですから、このケースで言えば賃貸の方がむしろトータルコストは若干、低いということになりますね。


だからと言って、持ち家より賃貸の方がいいという気はありません。お金は使うためにあるものですし、気に入った家に住めるのはやはり幸せなことですから、これぞと思う物件があれば購入してしまっていいとおもいます。


問題なのは、「賃料がもったいない」とか「賃貸だと永遠に自分のものにならない」とか「家賃より住宅ローンの方がお得だ」というような、勘違いをして、盲目的に家を購入してしまうことですね。


上記のとおり、賃貸も持ち家も経済合理性という意味ではほとんど変わりありません。それを理解した上で、柔軟性を維持したいなら賃貸のままでいいし、やはりマイホームを手に入れたいということならば家を購入すればいいですね。


筆者はマイホームというのは、夢や自分の人生を実現するためのツールの1つだと思います。そういう観点から購入を決めるものであって、経済合理性で判断するものではないと思っています。


くれぐれも「家賃がもったいない」という不動産屋の決まり文句に踊らされないよう気をつけてください。



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