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住宅ローン審査の基本「長期固定に繰上返済はトクしない」

[こちらのコラムでは住宅ローン審査の基本についてご案内します。]

長期固定に繰上返済はトクしない

繰上返済のセオリーは「繰上返済は早いほうがトク」「期間短縮型のほうがトク」といわれていますが、月々支払う住宅ローンの金利選択と結び付けて考えることが大切です。

全期間固定金利を選ぶ場合、「近い将来の金利上昇」を前提にしているでしょう。その前提で考えると、繰上返済をしなければ繰上返済用資金は殖やすことが可能と考えられます。

お金を借りる人にとって金利上昇はマイナス要因ですが、お金を殖やしたい人にとってはプラスに働きます。

反対に、金利の低下はお金を借りる人にとってはプラスですが、お金を殖やしたい人にとってはマイナスです。

このように、お金を借りることと殖やすことは相反する関係なのですが、繰上返済のセオリーというのは、繰上返済資金の時聞の経過による増減を加味していない単純計算でできあがっているので注意が必要です。

「ローンの金利は上がるけれども日本の株価は上昇しない」というのは、景気予測としては矛盾した考えなのです。ですから、「長期固定金利で借入れして繰上返済をする」という行為は、合理性の低い矛盾した考えといえます。

返済プランというのは何とおりも考えられるので、

「そんなに簡単に景気回復しないから変動金利で借りて元金返済を促進させる」



「変動金利で借りれば返済額が下がるので、その分繰上返済資金として確保する」



「繰上返済資金は日経平均株価に連動する投資信託で運用する」



「投資信託の運用益が出てくると金利上昇の可能性が高まるので、金利上昇する前に投資信託を解約して繰上返済をする」


ということでも構いません。

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