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住宅ローン審査の基本「変動金利にすればたくさん借りられるわけではない」

[こちらのコラムでは住宅ローン審査の基本についてご案内します。]

変動金利にすればたくさん借りられるわけではない

マネー雑誌などで「返済負担率は25%以内であれば安心」というアドバイスを見ることがありますが、これらは審査金利を考慮しておらず、適用金利で考えています。

審査金利4%の場合、年収600万円/35年返済/返済比率35%で考えると3,950万円程度が借入上限の目安です。

この3,950万円を変動金利で返済すると、月々10万7,408円、年間128万8,896円の返済になります。

年収600万円で割ると21.5%。25%に収まります。返済比率40%で考えたらどうなるでしようか。600万円の40%は240万円、12で割ると月20万円になります。

審査金利4%、35年返済で考えると、借入元金は4,517万円になります。この4,517万円を0.775%/35年返済とすれば、毎月の返済額は12万2,826円。年聞では147万3,912円の返済です。

これを600万円で割ると、24.6%。やはり25%以内に収まります。

つまり、審査金利で考えていない場合、「返済比率は25%以内が安全です」というのは、実は「すべての借入れが安全です」といっているような楽観的な考えなのです。

また、「変動金利にすればたくさん借りられる」というアドバイスもみますが、前述のように、審査では審査金利を使いますので融資額はどんな金利を使うかには左右されません。

実際に返済の金利を決めるのは、融資実行の少し前であり(融資実行時の金利を適用する金融機関が多いため)、融資額はそれよりも前に決まっています。

そもそも、変動金利は途中で固定金利に変更できるのですから、どんな金利を使ってもいいように考えています。

大手銀行などでも、事前審査はインターネットでも可能となってきましたが、ホームページ上で入力する項目に「金利」はありません。

返済で使う金利と審査には関連性がないとうことは、このことからもわかります。

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