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住宅ローン関連ニュース

  • 2019/3/12
    [住宅ローンニュース]金利上昇時に特に注意すべきなのは住宅ローンの固定期間選択型って本当?

    いつものようにネットサーフィンしているとこういう記述を見かけました。

    今のタイミングで銀行に住宅ローンの相談に行くと、ほぼ100%の確率で変動金利型の商品、もしくは固定期間選択型の商品を勧められるでしょう。これらの商品は、金利の上昇に合わせて返済額が増えるタイプの商品ですから、金利が上がると一気に返済が苦しくなります。
    特に注意すべきなのは・・・

    ここで通常であれば「変動金利は危険」という話につながるわけですが、この記事では何と「固定期間選択型です」と結ばれています。一味違いますね!

    ではその根拠は何かというとこういうことのようです。

    一般的な変動金利型の住宅ローンには、金利が上昇した際の緩和措置が組み込まれています。金利が上昇しても、5年間は月々の返済額が維持され、その後、返済額が上がっても1回の見直しあたり25%の上昇にとどめるという内容です。

    固定期間選択型の場合には、こうした措置がない商品が多くなっています。
    固定金利の期間が終了し、変動金利に移行した時点で、金利が大幅に上昇していた場合、金利上昇分だけ一気に返済額が増加しますから特に注意が必要です。

    変動金利については金利上昇によって返済額が増えても上限を+25%とする安全策が設けられている一方で、固定期間選択型についてはそうした措置がないということですね。

    いかがでしょうか?

    恐らくこの指摘には3つほどの誤りがありそうです。

    1つ目は住宅ローンの実際の返済期間はイメージよりはるかに短いということです。各種調査によれば住宅ローンの完済までにかかる期間は平均して約15年ほどとなっています。

    借入期間はおそらく平均25年ほどではないかと思いますが、実際には繰り上げ返済などの活用により10年くらい短縮され、15年くらいで返し終えている方が多いということですね。

    とすると固定期間選択型の中で最もメジャーな金利タイプである「固定10年」を選べば、固定期間が終了する10年後には住宅ローン残高は大きく減っており、仮に金利が上昇していても実際のインパクトはわずかで済みそうです。

    2つ目は仮に住宅ローン金利が上昇するとして、一体どれくらい上昇すると想定しているのか?という点です。過去の長期金利の推移を振り返れば、高度成長が終わり、少子高齢化を背景とする低成長期に入った日本では金利は今の水準から2%以上上昇することは考えにくいですね。



    例えば借入額2,000万円×20年で、当初10年は0.8%(10年固定)、残り10年は2.6%(変動金利)という条件で試算してみると毎月の返済額はこうなります。

    ・最初の10年:90,205円

    ・残りの10年:97,676円

    残高が減少していることもあり、返済額の増加は思ったほどではありませんね。

    3つ目は確かに固定期間選択型から変動金利型に移行するタイミングでは「返済額が増えても+25%まで」の安全策は適用されないかもしれませんが、一度変動金利型に移行してしまえばそれ以降はこの安全策が適用されるということですね。

    とすると毎月の返済額が+25%以上増加する可能性があるのは当初の1回だけ、ということになります。

    ただそもそも上記のように実際に計算してみると、相当な金利上昇が起こらない限りこの「+25%まで」の安全策が適用されることはなさそうです。

    ちなみにそのように金利が大きく上昇している時というのは「お金の価値が下がっている時」=インフレということですから、モノである不動産の価値は大きく上昇しているはずです。

    とするとマイホームを売却すれば住宅ローンを返せるばかりでなくおつりがくることすらあり得ますね。

    ローンを借りて苦しくなるのはその逆の「お金の価値が上がる時」=金利が低い時=デフレです。そう考えると住宅ローンユーザーが金利上昇を怖がるのはナンセンスという考え方もあるかもしれません。

    実際、バブルの時に債務を膨らませた企業がバタバタ倒産したのは、金利が高い時ではなくバブルが弾けて金利が下がった90年代から2000年代にかけてでしたからね。

    ぜひ参考にしてみてください。

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