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  • 2019/2/26
    [住宅ローンニュース]住宅ローン変動金利タイプが向いている家庭、向いていない家庭は?

    長引く低金利を受けて住宅ローンの変動金利タイプが人気ですね。他の金利タイプと比較すると金利が一番低い上に、当面、金利が上昇する兆しもありませんので人気が出るのも当然と言えます。

    住宅金融支援機構の調査によれば金利タイプのシェアはこのようになっています。



    足元では変動金利タイプのシェアが6割近いという結果ですね。

    さてそんな人気の変動金利タイプについて、ネット上で「住宅ローンの変動金利が向いている人、向いていない人」として以下のような指摘を見かけました。

    <変動金利タイプが向いている人>

    ・将来的に金利が上昇したとしても、その上がり幅に対応できる人です。具体的には、子育てがひと段落後、配偶者(奥様)がパートなどで働くことで、世帯収入が増えると想定される人などです。

    <変動金利タイプが向いていない人>

    ・借入金額が多く、さらに返済期間が長期におよぶ人です。
    また、日ごろから経済に関するデータ(金利)をチェックする習慣がない、子育てや介護などで多忙になり、繰り上げ返済や借り換えを考える余裕を持てそうもない、という人にもあまり向いていないと言えます。

    いかがでしょうか?

    まず前者の「子育てがひと段落後、配偶者(奥様)がパートなどで働くことで、世帯収入が増えると想定される人」というのはほとんどの家庭が当てはまりそうですね。その点では「もしも」の時の配偶者の合意さえ取れていれば「変動金利OK」という結論となりそうです。

    一方、後者の「借入金額が多く、さらに返済期間が長期におよぶ人」もまた、ほとんどの家庭が当てはまりそうです。「日ごろから経済に関するデータ(金利)をチェックする習慣がない」というのも同様です。

    とするとほとんどの家庭が両方に当てはまるわけで、残念ながらこの基準では我が家が変動金利タイプに向いているのか向いていないのか判断することは難しそうです。

    そこで前者の「子育てがひと段落後、配偶者(奥様)がパートなどで働くことで、世帯収入が増えると想定される人」という線引きをもう少し掘り下げてみたいと思います。

    これまでの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



    1980年代のバブル崩壊以降、長期金利は低下を続け、足元ではマイナス水準近辺となっていますが、ここから読み取れることは今後仮に金利が上昇したとしても「2%を超えることはなさそう」という点ですね。

    実際、日銀が2%のインフレ率達成に向けて「異次元緩和」を6年近く続けているにも関わらずインフレ率は0%台にとどまっています。通常、金利がインフレ率を超えることはありませんので、それはつまり金利もまた2%まで上昇するのは困難だと言うことを意味しています。

    そう考えると今後の金利上昇リスクはとりあえず「+2%」で見ておけば十分おつりが来そうですね。では仮に住宅ローン残高が2,000万円×20年となっているタイミングで変動金利が2%上昇するとすれば、毎月の返済額はいくら増えるのでしょうか?

    計算するとこうなります。

    ・0.5%の時の毎月返済額 : 8万7,586円

    ・2.5%の時の毎月返済額 : 10万5,980円

    つまりは、この「約2万円アップ」が耐えられる家庭は変動金利タイプを利用していいし、逆に耐えられない家庭は変動金利タイプを利用してはいけないということですね。

    2万円であればパートでも1週間くらいで十分稼げそうです。

    ちなみにそれが嫌で全期間固定金利を選ぶとしても、金利が1.5%とすると毎月の返済額はこうなります。

    ・1.5%の時の毎月返済額 : 9万6,509円

    「約2万円アップ」を恐れて「約1万円アップ」を受け入れるというのはちょっと本末転倒な気がするのは筆者だけでしょうか・・・。

    いずれにしてもこのように金利上昇リスクを具体的な数値に当てはめてあげればより現実的な選択ができそうですね。

    なお、上記の通り「通常、金利がインフレ率を超えることはない」という前提に立てば、金利が+2%上昇している時には、保有している不動産の価値はそれ以上に上昇している可能性が高く、そのタイミングで売却すればむしろより大きな売却益が得られるかもしれませんね。

    金利上昇リスクを考慮しておくことは大切ですが、「金利上昇だけ」を過度に恐れる必要はないと思います。

    ぜひ参考にしてみてください。

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