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住宅ローン金利ニュース

  • 2019/3/16
    [2019年4月の住宅ローン金利予測]
    長期金利は-0.040%。20年・30年固定金利は0.02%程度低下の可能性。


    住宅ローン金利と関係の深い、長期金利と短期金利は以下の通り。


    ■長期金利

     長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは先月の-0.025%から-0.040%に低下。



    ■短期金利

     短期金融市場の無担保コール翌日物金利(加重平均、速報)は先月の-0.057%から-0.021%に上昇も引き続きマイナス水準。

    <寸評>

     もう6年近く前となってしまったが、2013年4月に日銀から発表された「量的・質的金融緩和」策は極めて大規模なもので市場の予想を上回る内容であった。金融緩和発表直後は金利が急上昇した局面もあったが、その後金利は順調に低下している。

     さらに金利低下の「ダメ押し」となったのは、2016年1月に発表された「マイナス金利」政策である。発表直後から長期金利は素直に低下し、マイナス金利水準まで低下した。特に2016年7月半ばにはBrexitショックや、追加緩和期待から−0.3%近くまで低下したことは記憶に新しい。

     ただ一方で2016年後半から長期金利は回復が始まった。加えて2016年11月8日に実施されたアメリカ大統領選挙で大規模な減税と財政出動を約束したトランプ氏が当選したことからアメリカのみならず日本でも「株高・金利高」が進んだ。実際、長期金利はプラス圏に回復した。

     住宅ローンユーザーからすればそうした金利上昇の動きは誠に残念だったが、ただここから長期金利がどんどん上昇していくかと言えばそれは無い。と言うのも2016年9月の日銀金融政策決定会合で発表された「金融緩和の枠組み変更」において、長期金利の金利誘導目標が「0%」に設定されたからである。

     気になる動きとしては2018年7月31日に日銀から長期金利の変動幅拡大が発表され、新たな金利変動幅は「−0.2%〜0.2%」となり実質的に金利引き上げを狙ったものと言えるが、それでも引き続き歴史的な低水準であるのは間違いない。

     今後金利が多少上昇するとしても、日銀の金利操作によって金利が「上限」である0.2%以下に抑えられていくことを願いたい。

     ここで80年代からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっている。



     長期金利は短期的には2006年をピークに、長い目で見れば1990年をピークに長期低下傾向にあるが、そうした中でも今の金利水準は、「異次元の低金利」であることが分かる。

     なお毎回書いていることであるが、注意すべきなのは前回最も金利が低下した16年前の2003年である。2003年の金利の動きを見てみると、その後の景気回復期待により急上昇したことが分かる。景気回復の直前が最も金利が低く、かつ、今後日本の景気が回復していくということであれば、同じ様な動きとなる可能性がゼロではない。

     現状の金融緩和の枠組みや、2%物価目標達成に対する日銀の強いコミットメント、足元の弱い物価指標などを踏まえれば、現時点でこうした金利上昇を恐れる必要は全くないものの、今後景気が順調に回復し、アメリカと同様に日本でも金融緩和が終了した場合の中長期的な金利上昇の可能性については留意しておくべきである。

     ただグラフを見る限り仮に2003年のように上昇したとしても長期金利が2%を超えることはなさそうではある。

     また実際に心配すべきなのはむしろ、上記の通り昨年7月に発表された「金利変動幅拡大」のような形での実質的な金利上昇容認=「ステルス金利引き上げ」と言えるかもしれないが。

    2019年4月の住宅ローン金利動向予測

     さて気になる2019年4月の住宅ローン金利の動向と予測であるが、説明したように日銀によって長期金利の本格的な上昇は抑えられていることもあり大きく動く可能性は低い。

     ただそうは言いつつ2018年7月末に発表された「金利変動幅拡大」による金利上昇圧力が気になるところであるが、長期金利は1ヶ月前の「−0.025%」から「−0.040%」に低下し、むしろ「金利変動幅拡大」前より低下している。

     金利水準も再びマイナス水準となっており、住宅ローンユーザーからすれば追い風と言える。

     これはここ数ヶ月の株価の下落傾向に加え、アメリカの長期金利低下を受けてのことだと思われるが、この「−0.015%」の金利低下は、来月の住宅ローン金利を予測するにあたり考慮する必要がある。

     ちなみに、いつも早めに翌月の金利を発表しているソニー銀行の4月の金利変動はこのようになっている。

    ◆ソニー銀行の3月と4月の住宅ローン金利変動

      ・変動金利 : 
    据え置き
      ・10年固定 : 据え置き

      ・20年固定 : −0.033%低下

      ・30年固定 : −0.051%低下


     意外に10年固定は据え置きだが、20年固定・30年固定は順当に引き下げとなっている。

     なお毎回述べていることであるが、来月の住宅ローン金利を占う上で注意しないといけないのは、ソニー銀行は毎月半ばで翌月の金利を決定している一方で、メガバンクなど他行は毎月25日前後に翌月の金利を決定していると目されていることから、月中に金利の変動があると利上げ・利下げの判断が変わる可能性がある。

     そこで念のため2019年2月25日前後からの国債の金利推移もチェックしておくとこうなる。

    ・10年債 : −0.030% → −0.033% (低下
    ・20年債 : 0.413% → 0.402% (低下
    ・30年債 : 0.591% → 0.577% (低下
    ・40年債 : 0.674% → 0.652% (低下

     10年債はほぼ変わらずだが、20年〜30年債は0.01%〜0.02%の低下となっている。ソニー銀行より金利変動幅は小さいものの、こうした金利水準が続くとすれば4月の住宅ローン金利は「20年・30年固定は−0.02%程度の低下」ということになりそうだ。

     他方、ソニー銀行の変動金利タイプも来月は据え置きとなっているが、変動金利タイプのベースとなる短期金融市場の無担保コール翌日物金利は−0.021%とマイナス水準を維持している。

     新たな金融緩和の枠組みの元では、こうした短期金利については「マイナス水準」が維持されることになっており心強い。

     結果的に毎月金利が変動するのは固定金利タイプであり、変動金利タイプについてはその名称に関わらず多くの銀行で「据え置き」が続いている。動きがあるとしても最近のネット銀行のように「引き下げ」のみである。

     住宅ローン変動金利ユーザーの方はご安心いただきたい。

     最後に、ここから来月の住宅ローン金利が決定されるであろう3月25日頃までの約10日間の間に市場金利に大きな動きがあればこうした見通しが変わる可能性がある点はお含みおきいただきたい。

     参考になれば幸いである。


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