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住宅ローンの基本3「借り入れ期間をどうする?」

こちらのコラムでは住宅ローンの金利タイプや借入期間、借入金額など、住宅ローンの条件選択で迷うことのないよう、そして自分にあった無理のない条件で住宅ローンを利用できるようアドバイスします。3回目は「住宅ローンの借入期間の選び方」に対するアドバイスです。

住宅ローンの借り入れ期間をどうする?

住宅ローンに関して、金利タイプの選択と並び、悩みどころになるのが返済方法と借り入れ期間です。今回は借り入れ期間について考えてみましょう。

借り入れ期間については、普通は安易に30年や35年などの長期間を選びがちです。期間が長ければ長いほど毎月の住宅ローン返済額は少なくてすむからですね。

また銀行などの金融機関側から見ても、年収に対する住宅ローン返済額が少なければ少ないほど審査を通しやすくなるので、期間が長い方が好都合という面もあります。

したがって借り入れ期間は、借り換えなどでなければ、何となく最も長いものを選ぶ人が多いのではないでしょうか。

仮に3,000万円を3%で借りた場合、借り入れ期間が20年の場合と30年の場合とでは、毎月の住宅ローン返済額は以下のようになります。

・20年の場合:約14万3,000円
・30年の場合:約10万9,000円

何と毎月約3万4,000円も異なってきます。期間が2/3になるわけですから、返済金額がその分増えるのは当たり前ですが、しかし毎月の返済額が「14万3,000円」か「10万9,000円」と言われば普通は「10万9,000円」といいたくなりますよね。

しかしみなさんの住宅ローンの借り入れ時の年齢はいくつでしょうか?20代でしょうか?多くの方はやはり30代〜40代なのではないかと思います。子どもが何人か生まれて、家が手狭になってくるタイミングですね。

ちなみに住宅金融支援機構のアンケート調査によれば

・20代:15%
・30代:61%
・40代:19%
・50代: 5%

ということで20代も意外に多いですが、やはりメインは30代〜40代ということですね。

では30代〜40代で、30年間の住宅ローンを組むと完済時期はいくつになるのでしょうか?30代〜40代、すなわち30才〜49才ですから、30年後には60才〜79才ということになります。79才!

さすがにそれは極端だとしても、普通は完済時期が60代となっている場合が多いのではないでしょうか?

自営業や資産家、士業などで、年齢に関わらず収入が確保されている場合はそれでも問題ないのかもしれませんが、普通はサラリーマンで、60才前後でリタイアされる方がやはりまだ大多数です。

そうすると60才以降の分の住宅ローン返済は、自ずと退職金での返済を期待することになります。しかしもし会社が傾いて退職金すらままならない状態になると、途端に家計に大きなリスクを背負い込むことになりますね。

また今の時代、そもそも60才まで「働かせてくれる」余裕のある企業も減ってきましたね。転籍と同時に給料が下がったり、場合によってはリストラされる可能性も0ではありません。これはもう運に近いところがありますが、かといって自分の家計や老後を運・不運で左右されてしまう危険はなるべく減らしておきたいものです。

さらに、JALのように年金が後から削減される可能性も0ではありませんから、1円でも多く老後に残しておきたいものです。

したがって借り入れ期間はなるべく短く、できれば60才には完済できるような返済計画を組みたいものです。

ちなみに借り入れ期間を短くすれば、全期間で支払わないといけない利息は大きく減りますね。上記の例で言えば

・20年の場合:支払い総利息 約1,001万円
・30年の場合:支払い総利息 約1,564万円

ということで払わないといけない利息が2/3になることも頭の片隅にいれておいたほうがいいですね。期間が短いほうが当然、利息も減るわけです。これも返済期間を短縮化することのメリットですね。

もちろん上記のように審査基準の問題もありますから、どうしても借り入れ期間が伸びてしまって完済時期が60代後半や70代になる場合もあります。それはそれで仕方ないとしても、今時、繰上返済はネットで無料でできるようになりましたから、なるべく繰上返済をして60才までに返済期間を縮めておきたいものですね。繰上返済をすれば、その分、返済期間も短くなりますし、支払わないといけない利息も減ってきます。

第二の人生のスタート時に住宅ローンが残っているのと残っていないのとでは精神的に大きく違ってきますから、やはり「60才までに完済」というのは強く意識しておきたいものですね。

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