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住宅ローンの商品知識「住宅ローンの保証料返戻と返戻額」

  • [こちらのコラムでは住宅ローンの商品知識についてご案内します。]

    住宅ローンの保証料返戻と返戻額

    保証料を外枠方式で一括払いした場合に気を付けていただきたいことがあります。

    たとえば4000万円/35年返済のケースで考えてみましょう。

    借入れ時に35年分の保証料82万4800円を支払いますが、返済途中で残額の一括繰上返済をしたら保証料はどうなるでしょうか。

    繰上返済した分について保証会社は保証しなくてよくなるので、その繰上返済額に見合った保証料を借主に返還します。

    これを「保証料の返戻」といいます。

    4000万円×35年返済で25年後に残債を一括返済すると、返済年数は10年短縮します。

    保証期間35年、経過年数25年は784円なので、40倍した3万1360円が借主に戻ります。

    保証料総額は82万4800円−3万1360円で79万3440円となります。

    残債の全額ではなく一部を繰り入れる繰上返済に関しては、期間短縮型を選べば保証しない期間が出てきますので保証料が戻ります。

    その場合は、まず繰上返済額に対して保証料を適宜返戻し、完済時に短縮した期間で保証料の返戻額を再計算し、以前に返戻していた保証料分を差し引いて返戻します。

    保証料内枠方式であれば単純に返済がなくなるので、保証料の返戻を考慮する必要はありません。

    3918万円/35年返済、保証料分0.2%を引いた2.3%で月々の返済額を計算すると13万5901円。2.5%との差額は月4165円ですので、25年(300ヶ月)で終わった場合は、それを300倍した125万円が保証料と考えられます。

    保証料の返戻は借り換えの場合でも発生します。今までの住宅ローンの保証会社から保証料の返戻を受ける代わりに、借り換えローンの保証会社へ今後の返済期間分に相当する保証料を支払います。

    借り換えの際、以前の保証料の支払方式を引き継ぐことにはならないので、再度外枠方式か内枠方式のいずれかを指定します。

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