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住宅ローンの商品知識「住宅ローン、2種類の返済方法の優劣」

  • [こちらのコラムでは住宅ローンの商品知識についてご案内します。]

    住宅ローン、2種類の返済方法の優劣

    返済方法は2種類あります。

    返済に占める元金充当額が一定で、月々の返済額が減っていく返済方法を「元金均等返済」といい、元金と利息を合計した額が一定になる返済方法を「元利均等返済」といいます。

    どちらかを選ぶわけですが、一般的には「元金均等返済の方がトク」といわれています。

    しかし、実はそうとは断定できません。

    一般的な「借入額」と「金利」、「返済年数」が同条件の比較では第1回目の返済額が異なり、元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります。

    元金均等返済は返済額(利息)が毎月一定額減っていきますが、2000万円、3%、35年返済の場合、返済額の減少額は月々119円(2000万円×3%÷12÷420=119円)です。

    缶コーヒー1本すら買えない額しか減りません。

    しかも実際の返済は口座引き落としですから、この119円を「減っている」と実感できるかというといかがでしょうか。

    最初の比較では1回目の返済額に差がありました。

    そこで次に「1回目の返済額を同額(9万7619円)にした場合」を考えてみます。

    元利均等返済は返済額が減らないのでその分は元金に充当され、元金返済が進むので元金均等返済より返済年数が短くなります。

    このケースでは返済年数24年。

    毎月119円ずつ減らさなければ、返済年数を11年も短縮でき、総返済額は約2800万円で済みます。

    10万円弱の住宅ローンを11年支払わないというのは実感としていかがでしょうか。

    この9万7619円を毎月貯蓄すれば、11年後には約1290万円になります。

    「元金均等返済がトク」というのは数ある選択肢の一例でしかありません。

    「毎月119円の返済額の減少」か「返済年数11年の短縮」のどちらを選択するかは、皆さんの自由です。

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