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失敗しない住宅選び5「マンションと一戸建て、どちらがいい? −ランニングコスト編−」

  • こちらのコラムでは物件選び・住宅選びに関わるさまざまな疑問や落とし穴に対する対策やアドバイスをご提供します。みなさんが最高の物件に出会えます事を祈っております。今回も前回に引き続き「マンションと一戸建て、どちらがいい?」という疑問です。


    マンションと一戸建て、どちらがいい? −ランニングコスト編−

    前回は主に住み心地の観点から、居住者の視点からマンションと一戸建てを比較しました。


    今回はランニングコスト(維持費)の観点からどちらがお得なのか考えてみたいと思います。ただし最初に書いておきますが、物件選びにおいて経済合理性をそれほど強く意識する必要はないと思います。


    もちろん後で後悔することのないよう、どらくらいに維持費がかかるのかしっかり知っておくことは重要だと思いますが、物件選び自体はやはり「この家なら住みたい」という思いが大切ですね。


    さて、前置きはそれくらいにしてマンションと一戸建てのランニングコストについて考えてみたいと思います。ポイントとなるのは2つですね。「維持費」と「建て替え」です。それぞれ考えていきましょう。


    1.維持費


    維持費にはいくつかありますが、固定資産税や、家の中の修繕費はマンションでも一戸建てでもかかりますので無視するとして、差が出てくる維持費について考えてみたいと思います。


    分かりやすいのはマンションの方ですね。維持費が毎月明確に発生します。主なもので言うと以下のような感じです。

    ・管理費/共益費
    ・修繕積立金
    ・駐車場代


    いずれも立地や広さ、築年数によって大きく変わってきますので、実際には気になる物件が出てきたら計算するということでいいと思いますが、ファミリータイプ(75平方メートル程度)の想定で荒っぽく言うと以下のような感じでしょうか。


    ・管理費/共益費: 1万円
    ・修繕積立金  : 1万円
    ・駐車場代   : 2万円


    これだけで実に月4万円になりますね。住宅ローンの返済額だけしか考えていなかったりすると大きな誤算となり、その後の家計をこの維持費が圧迫し続けることになりますので注意が必要です


    また、修繕積立金は築年数が経つにつれて増える傾向にありますので事前にしっかり把握しておきましょう。


    そう考えると管理費や修繕積立金、駐車場代のかからない一戸建ての方がオトクな感じがしますが、実際にはそれほど簡単な話ではありません。


    まずは管理費ですが、ここに含まれるのは管理人さんの人件費や、敷地内の清掃、共有エリアの電気代などです。電気代はともかくとして、清掃・管理を自分でやろうと思えば、確かに一戸建ての場合はこの費用が浮いてきます。


    ただ一方で、管理人の存在は防犯などに一定の効果があるわけで、この機能を一戸建てで代替させようと思えば警備会社などに契約をすることになりますが、結構な金額になってきますね。


    一戸建ては管理費がかからないのは確かにメリットですが、その分、得られないサービスがあることも頭の片隅に入れておく必要があります。


    次に修繕積立金ですがこれも毎月、結構な金額になります。仮に月1万円なら年間12万円、10年間で120万円になります。


    けれども。


    一戸建ては修繕が不要でしょうか?もちろん、そんなことはないですよね。10年もすれば屋根や外壁の防水工事も必要になってきますし、配管だって経年劣化してきますよね。物置の扉が開かなくなるかもしれませんし、車庫の屋根が雪の重みで壊れたりするかもしれません。湯沸かし器だって、その内、壊れます。


    また、そういうメンテナンスは築年数が経てば経つほど、加速度的に増えていくものですよね。ザックリ言って10年毎に100万円から200万円くらいの修繕費用がかかってくるのではないでしょうか。


    200万円ともなれば先ほどのマンションの事例での120万円をはるかに超えてきますね。


    マンションの修繕積立金も一戸建ての修繕費も結局は一緒、むしろ計画的に毎月準備できる修繕積立金の方がむしろいい」と言い切る専門家の方もいます。


    一概にどちらが負担が低いか言い切るのは難しいですが、一戸建てでも長い目で見れば、それ相応の修繕コストが発生してくることは肝に銘じておく必要があります。


    最後に駐車場代ですが、これもマンションと一戸建てとではそもそも立地が違うことを考えれば単純比較は難しいですね。


    また、一戸建てだって駐車場のない物件を買えばその分安いわけで、「毎月払うか最初に払うかだけの違い」といえます。


    とは言いつつ現実問題として駐車場のついていない一戸建ては少ないですし、「駐車場はいらないので安くしてください」と言ったところで安くしてもらえるものでもありません。


    やはり実態としては、マイカー派にとってはマンションは割高、というのは否めないところかもしれませんね。



    ここで維持費についてまとめるとこんな感じでしょうか。


    ・管理費/共益費: 一戸建ての勝ち
    ・修繕積立金  : 引き分け
    ・駐車場代   : 一戸建ての勝ち


    維持費の観点から言えば、どうやら一戸建ての方に軍配が上がりそうです。ただ、繰り返しになりますがマンションの管理費には相応のサービスが、マンションの駐車場代には好立地という付加価値がそれぞれついてくるわけで、メリットもある点については考慮が必要です



    2.建て替え


    次に考えないといけないのは建て替えの問題です。一戸建てにせよマンションにせよ、寿命は違えど建て始めたときから確実に朽ちていきます。メンテナンス次第でその寿命は延びたり縮んだりするわけですが、いずれにせよいつかは寿命が来ます。その時の建て替え費用も、広い意味ではランニングコストとなりますね。


    国土交通省のとある調査によればマンション・戸建ての平均寿命は以下の通りとなっております。


    ・マンションの平均寿命: 46年
    ・一戸建ての平均寿命 : 26年


    少し実感よりも短いですね。もう10年くらい長くてもいいと思います。マンションはともかく一戸建てに関しては築40年や50年の家がざらにありますし、築30年くらいであれば隙間風が入るようなこともなく快適に過ごせると思います。


    とはいえそういう数字があるわけですから、これをベースに考えてみたいと思います。


    物件としては同じ3,500万円でこのような内訳とします。また建て替え費用は新築費用と変わらないと考えます。


    ・マンション:土地1,000万円+建物2,500万円
    ・一戸建て :土地2,000万円+家屋1,500万円


    それぞれ購入してから50年が経つとします。


    マンションは50年で約1回の建て替えですから2,500万円かかることになります。一方、一戸建ては約2回建て替えることになりますから3,000万円かかることになります。


    したがってこの計算に従えばマンションの方が有利ですね。


    ただ一戸建てが25年に1回建て替えるかと言うと・・・ちょっとそれはないような気がしますね。築25年なら、まだまだ使えます。増改築といったリフォームで充分間に合うのではないでしょうか。


    ということで一戸建ての場合、25年後にフルリフォーム、50年後に建て替えと考えます。フルリフォームが建て替えの半額で済むとすると、50年で750万円+1,500万円=2,250万円となり、この場合は一戸建ての方が有利となります。


    そんなわけで前提条件を変えるだけで計算結果は大きく変わってきますが、結論から言えば建て替え費用はマンションも一戸建てもそれほど大きく変わらないと言えそうです。


    ということは引き分けでしょうか?


    いやいや、そうではありません。マンションは自分1人の判断で建て替えができるわけではありません。マンション住民の多数の合意が必要なわけですが、購入してから50年も経っていれば、居住者の経済状況は大きく差が出ています。建て替え費用の2,500万円をポンと出せる人もいれば、そうでない人もいます。


    そもそも50年といえば最初の購入者がご存命かどうかも難しくなってくる年月ですから、コミュニティが維持されているかどうかも怪しいところでしょう。


    結論から言えばマンションの建て替えというのは相当困難ですね。今後は築○○年以上は強制建て替えと言ったルールができたり、あるいは建て替えなくてもマンションの老朽化を防げるような修繕技術の開発が図られるのかもしれませんが、今の段階では全くのブラックホールです。


    建て替えという観点から考えた場合、費用は同じでも、マンションは今のところ計測不能なリスクがありますので、ここは一戸建ての圧勝と考えていいでしょう。



    さてマンションと一戸建てのランニングコストを「維持費」と「建て替え」の2つの側面から考えてみましたが、全般的には一戸建ての方が有利ですね。


    特にマンションの場合は上記のとおり建て替えの合意形成の難しさがありますから、老朽化が進んでも建て替えできないという大きなリスクが付きまといます。


    とはいえ、マンションの平均寿命である46年というのは人生の半分をはるかに超える長い年月です。その間に法制度も整備されるでしょうし、画期的な修繕方法や建て替え方法が編み出されていることでしょう。


    あまり先のことを心配しすぎて住みたかった家を諦めるくらいなら、リスクをリスクとしっかり理解した上で、維持費についてもよく計算した上で、やっぱり住みたい家に住む方がいいと思います。


    家で人生の長い期間を過ごすわけですから、やはり気持ちのいい家・住み心地のいい家に住みたいものですね。もちろんだからと言って予算オーバーの家に手を出してはいけませんが。


    さて次回はマンションと一戸建て比較の最終回として「転売価格」の観点から比較したいと思います。




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