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失敗しない住宅選び14「定期借地付きマンションは買い?」

  • こちらのコラムでは物件選び・住宅選びに関わるさまざまな疑問や落とし穴に対する対策やアドバイスをご提供します。みなさんが最高の物件に出会えます事を祈っております。今回は「定期借地権付きマンション」に関するアドバイスです。


    定期借地付きマンションは買い?

    最近、定期借地権付きマンションという言葉を耳にすることがあります。戸建ての家で土地が借地権というケースはよくありますが、定期借地権付きマンションはそのマンション版、つまり建物は住民のものだけれど、土地は地主のもの、ということですね。


    土地は借りていることになりますので、地代を払わないといけませんが、土地を購入しない分、マンションの価格が周辺に比べて安いことが魅力ですね。


    通常のマンション価格には土地の値段が3割程度含まれているようですから、その場合であれば周辺のマンションに比べて3割くらい安いことになります。


    通常5,000万円のところが3,500万円。4,000万円のところが2,800万円。3,000万円のところが2,100万円。3割も違えば確かに金額は大きく変わってきます。


    もちろんその分、地代を払わないといけないわけですが、購入することを考えれば安い場合が多いですし、マンションはそもそも管理費や修繕積立金がかかるわけで、それも含めて考えれば「維持費」だと割り切ってしまうというのも一つの考え方です。


    何よりその分価格が下がり、住宅ローンも通りやすくなるのはメリットですね。


    では定期借地権付きマンションは「買い」なのでしょうか?


    残念ながら現段階では、将来のリスクがかなり不透明であるといわざるを得ません。その内、転売する予定であればまだいいですが、一生住む前提であれば、かなり困難な局面を迎える可能性があります。


    マンションの場合の定期借地権は概ね50年程度に設定されているようですが、「50年も住めれば、50年後に無価値になってもいい」と思うかもしれません。本当に丸々50年、快適に住めればいいですが、実際にはそうはいかないでしょう


    なぜなら、建物が老朽化したときの修繕費を誰も負担したがらないからです。


    そもそも定期借地などではない通常の分譲マンションでも、大規模修繕はなかなか意見がまとまりません。多くのお金がかかる上に、住民の経済状況も入居時と比べて大きな格差が生じている可能性が高いため、「お金を出したくても出せない」というケースもあるからです。


    とはいえ、「そこに住まないといけない」という意識は住民全体で共有されていますので、最終的にはそこそこの負担感の修繕をするということで落ち着くのが通例です。


    しかしながら定期借地権付きマンションの場合は、取り壊し時期が決まっています。残り20年なら、まだ修繕できるかもしれませんが、残り10年ならどうでしょう?残り5年で致命的な老朽化が発生した場合にはどうでしょう?住民が気持ちよく修繕費を出すでしょうか?


    恐らく、なかなか難しいのではないでしょうか。


    現実的には残り10年を切ったようなあたりで退去していく人が増え、老朽化が加速度的に進み、新しく住む人がいるかもしれませんが、物件価格は相当安く取引されるでしょうから、住民の雰囲気も大きく変わり、お世辞にも「和やかな雰囲気」とは言えなくなるでしょう


    極端な話、スラム街のような雰囲気に近づいていく可能性だってあります。


    もちろんこれはやや悲観的すぎるかもしれません。立地がよく、また借地期間末期に物件価格がそれだけ安くなるのであれば、マンション開発会社が早めに買収し、取り壊して新しいマンションを作るかもしれませんし、地主だってそんな状態になればまず借地料が手に入りませんから、早めに出て行ってもらって再開発するかもしれません。


    その時の住民にはそれなりの配慮があるでしょうから、「ハマってしまって身動きが取れない」なんてことは実際には起こりにくいかもしれません。


    ただ少なくとも言えることは、50年丸まる快適に住めるというのは考えにくい、ということですね。


    定期借地権付きマンションを検討の方は、実質的な「賞味期限」が40年なのか45年なのか、はたまた35年なのかは分かりませんが、その時に住み替えできるようなライフプランを持っておくことが必要ですね。



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