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失敗しない住宅選び10「欠陥住宅をつかまないために −法制度編−」

  • こちらのコラムでは物件選び・住宅選びに関わるさまざまな疑問や落とし穴に対する対策やアドバイスをご提供します。みなさんが最高の物件に出会えます事を祈っております。今回は「住宅の品質を保証する法制度」に関するアドバイスです。

    欠陥住宅をつかまないために −法制度編−

    前回に引き続き欠陥住宅についてですが、今回は法制度について整理していきたいと思います。欠陥住宅がクローズアップされ社会問題になる度に、社会的な仕組みが充実されてきていますので、それらをフル活用しない手はありません。 行政も消費者保護のスタンスですから、ぜひ活用していきましょう。


    1.10年間瑕疵担保責任


    深刻な欠陥被害に対応するため、「住宅品質確保促進法」という法律が2000年から施行されています。基礎や、土台・柱などの基本構造部分の欠陥、屋根や外壁からの雨漏りなどについては、新築した家の引渡しを受けてから10年以内であれば業者は無料補修して品質を確保しなければいけません


    この法律が施行された2000年4月1日以降に契約したすべての新築住宅に適用されていますので、とりあえずそれ以降の物件であれば、よほど悪質な業者でなければ「10年間の責任」をしっかり踏まえて建てられていますので、より安心と言えます。


    2.住宅性能表示制度


    上記「住宅品質確保促進法」の中で、「10年間瑕疵担保責任」と対になっている、新たな仕組みがこの住宅性能表示制度です。


    今まで住宅の耐震性や耐火性、防犯性については抽象的な説明だったり、あくまで相対的な評価に留まり、客観的な基準があまりありませんでしたが、この住宅性能表示制度は、それらの住宅性能を客観的かつ絶対的な基準で評価するものです。


    具体的には以下10分野のモノサシで物件の性能を評価し、等級が与えられます。


    ・構造の安全
    ・音環境
    ・光、視環境
    ・温熱環境
    ・火災時の安全
    ・空気環境
    ・劣化の軽減
    ・維持管理、更新への配慮
    ・防犯
    ・高齢者への配慮


    これにより、客観的に物件ごとの性能を比較することができます。


    この制度を利用する場合、設計と施行の段階で第3者である、指定住宅性能評価機関が適正であるか評価を行います。


    仮に完成時点で、設計当初に想定された住宅性能が実現できていない場合は、業者に対し補修を求めることができます。


    この制度を利用する場合の手数料は概ね3、40万円程度のようです。


    3.住宅紛争処理機関


    上記2の住宅性能表示制度を利用したものの、欠陥住宅である場合も可能性としてはありえます。その場合、業者が素直に補修をしてくれればいいですが、もめる場合も当然起こりえます。


    そのたびに裁判を起こしていては手間も時間も費用も相当かかることになってしまいますので、そういうトラブルを円滑に解決するための、あっせん・仲介・調停を図る住宅紛争処理機関として、全国の弁護士会が指定されています。


    具体的な窓口としては全国に住宅紛争処理支援センターが設置されていますので、欠陥住宅をめぐり業者とトラブルになっている方はぜひ利用してみてください。


    4.住宅性能保証制度


    「10年間瑕疵担保責任」に連動して、引渡し後10年以内に工務店などが倒産した場合に、瑕疵担保責任に基づく補修費用を保証してくれるのが、財団法人住宅保証機構が提供する、住宅性能保証制度です。


    同機構に登録されている業者に新築工事を依頼し、その業者が住宅の登録手続きを行えばOKです。登録費用は概ね10万円ほどで、手続きがされれば同機構の職員が、実際に建物の性能や建築・施行状況をチェックし、問題なければ、その後10年間、瑕疵が発生した場合に保証されます。


    この保証制度は本来は、補修費用が発生した場合の建設業者の負担をカバーするものですが、上記の通り倒産などの場合に施主を守る機能もありますから、やはり利用したい制度です。


    5.住宅完成保証制度


    上記住宅保証機構が提供する別の保証制度がこの住宅完成保証制度で、これは住宅建設の途中で建設会社が倒産した場合に、同機構に登録されている別の業者が引継ぎ、完成させてくれる制度です。


    住宅建設には、当然、少なくない前払い金を払うわけですが、仮に建設会社が倒産してしまうとその前払い金の返金が絶望的になるほか、建築を引き継いでくれる業者を見つけるのも一苦労です。もしものことを考えれば、施主としては利用したい制度です。


    費用としては概ね5、6万円程度となります。


    6.既存住宅保証制度


    新築の家だけでなく、中古住宅や建売住宅を保証する制度もあります。それが既存住宅保証制度ですね。この制度を利用すれば仮に雨漏りや構造の問題により建物が傷んでも補修費用がカバーされます


    保証期間は5年で、利用できる条件は以下の通りです。


    ・築15年以内の戸建て住宅であること
    ・新築時に公的な中間検査(住宅性能表示制度、住宅金融公庫融資など)を受けていること
    ・登録申請時に財団法人住宅保証機構の定める基準に合致していること


    費用としては概ね6〜8万円程度のようですので、中古住宅や建売住宅を購入する場合はぜひ利用したいですね。


    7.民間の検査会社


    上記の公的な制度とは別に、最近では民間の住宅検査会社も利用することができます。手取り足取りしっかりサポートしてもらいたい人にはそういった民間の検査会社を利用するのも手ですね。



    欠陥住宅に手を出さないのが何よりの自衛手段ではありますが、不幸にして欠陥住宅をつかんでしまうことはありえます。そういうときに泣き寝入りしなくてすむような制度が着実に整ってきていますので、そういった制度・サービスを利用しましょう。


    金額は決して安くありませんが、それでもしかし住宅本体の値段や、仮に欠陥住宅となった場合の様々なコストを勘案すればはるかに安価です。これから住宅購入・建設を考えている方はぜひ検討してみてください。


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