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住宅ローン審査攻略のポイント6「不動産に担保価値がある」

  • こちらのコラムでは住宅ローン審査攻略のポイントをご案内します。
    事前に知っておくのと知らないのとでは、審査結果が大きく変わってきますから、しっかり準備しておきましょう。

    最後となる6つ目の攻略ポイントは「不動産に担保価値がある」です。


    審査攻略のポイント6:不動産に担保価値がある

    審査の最後のポイントが不動産の担保価値ですね。担保とは一般の方には聞きなれない言葉ですが、借金のかた、ということですね。貸し出しをする際に石橋をたたいても貸さないのが銀行というものですから、保証会社の保証だけでなく、もしもの時の借金のかたを要求します。それが担保ですね。


    住宅ローンで言えば、購入しようとする不動産が、その借金のかたになります。もし借入人が住宅ローンの返済ができなくなると最終的には銀行がその不動産を差し押さえという形で没収し、その売却代金で住宅ローンを銀行が回収することになります。


    借入人からすれば家を失うことになりますので、やはり住宅ローンはしっかり返済しないといけないわけですが、銀行からするともしもの時に物件の売却代金で住宅ローンを回収することになりますので、売却価格=担保価値に注目します。


    通常は購入価格=担保価値になり、担保価値の何割まで貸してくれるかで、銀行の審査基準の厳しさが分かります。


    厳しいところでは80%とか90%までとなりますので、それはつまり頭金を1割や2割、自分で用意しないといけないということになります。


    とは言え一般的には100%までOKというところが多いですね。その場合は頭金を用意しなくてもいいということになりますが、銀行の心象を考えれば頭金はやはり1割程度は少なくとも用意したいところです。


    担保価値の100%まで貸してくれるのであれば問題ないような気がしますが、そうではないケースもあります。例えば「借り換え」や「中古物件の購入」の場合ですね。


    借り換えとは、住宅ローンを今の銀行から、より条件のいい銀行に借り換えることを言います。この場合、なぜ担保価値が問題になるのでしょうか?


    それは大抵の場合、住宅ローンの残り金額以上に、購入した不動産の価値が減っているからですね。借りてから10年経って、不動産価値は半分に減ったのに、住宅ローンは2/3残っている場合は、仮に不動産価値の100%までしか貸してくれないとすると、借り換え金額だけでは、元の住宅ローンをまかないきれません。


    具体的に言うと、元の不動産が購入時3,000万円で、今の価値が1,500万円に減ったのに、住宅ローンは2,000万円残っているようなケースですね。


    この場合は不動産価値=担保価値の100%まで借りられても1,500万円までですから、500万円を自己資金で返済しないといけません。


    積極的な銀行の場合、担保価値の2倍〜3倍くらいまで貸してくれる場合もあるようですから、もしそのような場合は根気よく対応してくれる銀行を探してみてください。


    そして次に「中古物件」の場合ですが、こちらは購入価格=担保価値になればいいのですが、築年数が古い場合などには担保価値が低く計算されるケースがあります。


    特に今流行りのリノベーション物件などの場合、スペック上の不動産価値と、購入価格が乖離することがよくあるようです。頭金が用意できればいいですが、それが難しい場合は、リノベーションの内容などを説明する資料を用意したり、審査担当者に現地を見てもらうことで審査上の担保価値を上げてもらうことも可能なようです。


    審査も最後は人が判断しますので、簡単にあきらめるのではなく、論理的に物証を提供することで、攻略することも可能です。


    ぜひ、みなさんが住宅ローンの審査で思いがけず足を引っ張られないことを願っております!

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