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  • 2017/12/05
    [住宅ローンニュース]2018年の住宅ローン金利予測・予想 金利上昇・下落シナリオは?

    いよいよ2017年が終わり、2018年を迎えようとしているわけですが、ここで来年の住宅ローン金利の動向を予想してみたいと思います。

    その前に昨年の「2017年予想」を読み返してみると、ほとんど手直しが必要なくそのまま使えることに気が付きました。金利環境は昨年の12月から1年経ってもほとんど全く変わっていないということですね。

    とは言いつつ、さすがにそのままというのは芸がありませんので、今回は「金利上昇シナリオ」だけでなく「金利低下シナリオ」についても考えてみたいと思います。

    では本題に入っていきますが、 まず80年代からの長期金利の推移を振り返ってみるとこうなっています。



    つまり1990年前後にバブルが破裂した後、約28年の間、金利はずっと下がり続けてきたわけですね。

    ではなぜこのように金利が下がっているのでしょうか?

    安直な回答は「景気がずっと悪かったから」というものですが、残念ながら正解とは言えません。というのも2002年2月から2008年2月まで、73ヶ月間という戦後最長の好景気=「いざなみ景気」があったからです。

    足元の「アベノミクス景気」もそれに匹敵する長さですね。

    それでも金利が本格的に上昇していないということはやはり、こうした金利低下には単なる「景気循環」以外の理由があったということです。

    では具体的にその低金利が続いている理由を考えてみると、大きく2つあります。

    1つ目は、より「直接的な理由」ということになりますが、80年代のバブル崩壊以降、日銀がずっと金融緩和を継続・拡大させてきたからです。

    金融緩和とは、金利を引き下げることで企業が資金を借りやすくさせるほか、金利負担を軽減することで企業収益を底上げさせる金融政策で、要は「経済のカンフル剤」のようなものですが、日銀はバブル崩壊以降の需要の落ち込みをカバーするために積極的にこの金融緩和を拡大させてきました。

    特に2013年に安倍総理=黒田総裁体制が発足してからは、「デフレ脱却」を旗印に、さらに規模を拡大させた「異次元緩和」を発動しています。

    そうした異次元緩和の最大の見せ場となったのが2016年1月の「マイナス金利政策」の発表ですね。これはあくまで日銀の当座預金のごく一部に設定されたものでしたが、影響は非常に大きく、以降長期金利がマイナス水準まで沈んだのは、皆さんよくご存知の通りです。

    ではなぜそのように日銀が積極的に金融緩和を実施しても、戦後最長の景気回復を経てもなお、需要が低迷し、物価がデフレ傾向を維持し、経済に過熱感が出てこないかと言えば、「単なる景気循環」以上の「構造的な変化」が起きているからですね。

    これが2つ目の理由となりますが、要するに金利が上昇しない背景としては、「少子高齢化が進んでいる」ということです。少子高齢化が進めば需要が低迷し、物価が上昇しないのも当然です。年を取れば取るほど、物理的にも精神的にもモノはいらなくなってきますからね。

    物価が上昇しなければ日銀は金融緩和をやめるわけには行きません。つまり1つ目の理由につながっていくわけです。

    これらの金利低下要因、つまり「積極的な金融緩和」と「少子高齢化」の2つの点から2018年の住宅ローン金利を占えば、「少子高齢化」はこれからも粛々と進んでいくわけであり、とすると需要が低迷するわけですからインフレも実現できず、引き続き「積極的な金融緩和」が継続するのは確実です。

    つまり基本的な理解としては「2018年も住宅ローン金利は低金利が続く」ということですね。

    加えて、さらに金利が上昇しにくい理由として、2016年9月に発表された新たな金融緩和策=イールドカーブコントロールによって金融緩和の目標値が「資金量」から「金利水準」に変更された、というのがあります。

    これまでは日銀は資金量を決め、実際の金利水準は「市場にお任せ」だったわけですが、新たな金融緩和策の元で、その金利水準自体を日銀が直接コントロールしようと改めたわけです。

    では具体的にその金利水準はいくらかと言えば、今のところ「長期金利=0%」という水準ですね。つまり日銀がこの目標値を変更しない限り、長期金利は「0%前後」で推移し、そこから大きく上昇することも、大きく下落することもない、ということになります。

    今のところその「0%前後」の意味は、「−0.1%〜+0.1%の間」と解釈されており、住宅ローン金利で言うと同じく最大で0.2%程度上下するイメージでしょうか?「0.2%」と言われると大きな差と思われるかもしれませんが、しかしこれまでの金利変動からすれば「誤差のレベル」です。

    「下限」があるのは多少気になりますが、それでも住宅ローン金利はすでに十分低いわけですから、このように「低位安定」が続くことは喜んでいいのではないかと思います。

    そうしたわけで今のところ2018年の住宅ローン金利見通しにおいて、金利が大きく上昇する要因は見当たりませんが、あえて「それでも金利が上昇するケース」があるとすればどういう場合があるか考えてみたいと思います。

    上記の通り金利上昇を直接的に抑え込んでいるのが日銀の異次元緩和ですから、この緩和が機能しない、あるいは縮小する場合というのが金利上昇シナリオになってきます。

    まず1つ目が、何らかの理由で日銀が市場の国債を買いきれない場合に国債の値崩れ=金利上昇が起こるかもしれません。例えば日銀が物理的に購入できる量以上に国債が売られた場合、金利は大きく上昇するでしょうから、パニック売りを誘発しそうです。

    とは言いつつ、技術的には日銀は無制限で市場の国債を購入できるわけで、仮にそうした動きがあったとしても一時的でしょうね・・・。

    2つ目はもっと素直に、インフレ率が日銀の目標である2%を安定的に超え、目標達成に伴って金融緩和が縮小されていくケースですね。ただ今のところインフレ率も0%近辺ですし、アベノミクス開始からすでに4年以上経過している点を踏まえれば、いきなり2018年に目標達成というのはなさそうです。

    そもそも日銀の甘い甘い見通しですら、目標達成は2019年以降ですからね・・・。

    3つ目は、これが一番現実的かもしれませんが、いつまで経っても達成できないインフレ目標をもっと現実的なものに引き直すケースですね。たとえば「短期目標=1%、中長期目標2%」のように目標を刻むということです。

    こうすることによって、仮にインフレ率が1%に達成すれば、日銀は多少なりとも金融緩和を縮小する選択肢を手に入れることになります。すでに誰も「2%目標達成」を信じていない状況ですし、異次元緩和やマイナス金利政策の弊害が無視できないということになれば、その可能性はゼロではありません。

    「金融緩和縮小」の手法として最も簡単なのがイールドカーブコントロールによる長期金利の操作を「−0.1%〜+0.1%」から「−0.5%〜+0.5%」に拡大させるということです。そもそも日銀はイールドカーブコントロールの操作レンジを公表していませんので、これは今すぐにでもできる政策変更ですね。

    メインシナリオはあくまで上記の通り「低金利が続く」ということですが、それでも金利上昇シナリオがないわけではない、という点は頭の片隅に入れておいていただければと思います。

    一方、冒頭ご案内したようにさらなる金利低下シナリオについても触れておきたいと思います。

    日銀としては金融機関への悪影響を勘案すると、さらなる金利低下を望んでいるわけではないと思いますが、それでも金融緩和を拡大させる必要が出てくる場合というのは大きく2つですね。

    1つ目はインフレ率が円高や原油安の影響で再び、マイナス圏内=デフレ状態に落ち込んだ時。

    2つ目は、リーマンショック級の金融危機が起き、日本経済と金融市場を守るために大量の資金供給を余儀なくされた時、と言ったことになるでしょうか。

    どちらも可能性はそれほど高くないかもしれませんが、さらなる金利低下の可能性がある点はお含みおきください。

    というわけで今の金利環境を冷静に見渡すと、2018年に住宅ローン金利が上昇することはあまり無さそうですが、可能性が全くのゼロではない以上、これから住宅ローンの借り入れや借り換えを検討されている方は、早めに手続きされることをお勧めしたいと思います。

    善は急げ、ですね。

    参考にしてみてください。

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