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  • 2017/07/18
    [住宅ローンニュース]団体信用生命保険料込みのフラット35住宅ローンは魅力的?

     全期間固定金利の代名詞ともいえるのがフラット35住宅ローンですね。年配の方なら「昔の公庫」と言われればピンと来るのではないでしょうか。

     そのフラット35住宅ローンの魅力と言えば、もちろん金利が最後まで変わらない安心感に加え、低金利もいいです。さらに巷では「審査も易しいのでは?」とウワサされており、いろいろな意味で民間住宅ローンの「代替」となる住宅ローンだと言えます。

     ただそんなフラット35住宅ローンも欠点がないわけではなく、個人的には、様々な形で税金が投下されていることや、「民業圧迫」が気にならなくもないですが、それよりユーザーとして注意すべきなのは「フラット35の金利は見た目ほど低くはない」という点です。

     その理由は大きく2つありまして、1つ目は窓口の銀行に2%程度の手数料を払わないといけない点。これはざっくり年0.2%ほどのコストになってきます。

     2つ目は民間の住宅ローンでは無料となっている団体信用生命保険が別途有料であるという点です。これはざっくり年0.3%ほどのコストですね。

     つまり合わせて実質金利は見た目の金利より0.5%ほど高くなるわけで、以前のように金利が3、4%あった時代にはそれほど影響がなくても今のように1%前後まで金利が下がっている時代にはかなりのネガティブインパクトとなります。

     100万円の車を買おうとしたら諸費用で150万円になってしまった、というような「騙され感」ですね。

     ちなみにこの団体信用生命保険ですが、もし住宅ローンユーザーが不幸にもお亡くなりになった時に、住宅ローンはチャラになる一方、家は家族に残りますので、「絶対入っておいた方がいい」保険と言えます。

     大黒柱も家もなくしたら残された家族は悲惨ですからね・・・。

     民間の住宅ローンではもれなく無料でついてきますからなおさらです。

     そのようにこれまでなぜか「団体信用生命保険=団信料抜き」で表示されてきたフラット35の金利ですが、この10月から制度改正が行われ、ようやく「団信料込み」となるようですね。

     今更な気持ちもしますが、実質金利がより分かりやすくなるという点は良いことだと思います。

     では気になる、その金利上乗せ幅ですがこのようになるようです。

    ・団信料込みのフラット35 : 従来金利+0.28%

     上記の通りこれまでこの団体信用生命保険料のコストを年0.3%程度としてきましたが、概ねそれに準ずる手数料・金利設定だということですね。

     なお、この「団信料込み金利」を2017年7月現在の他行の30年金利と比較するとこのようになります(事務手数料含まず)。

    ・フラット35(楽天銀行)  : 1.09% → 1.37%
    ・住信SBIネット銀行 : 1.23%
    ・三菱UFJ銀行 : 1.27%
    ・新生銀行 : 1.85%
    ・じぶん銀行 : 2.05%

     表面的にはダントツの低金利のフラット35ですが、団信料込みだと見劣りしてくることが分かります。実際にこのような金利水準になってくるのだとすれば、上記「審査が通りやすい」と言ったような事情がある場合を除き、積極的にフラット35を利用する必要はなくなりそうです。

     とすると10月以降のフラット35は販売が低迷していきそうなものですが、そうした事態を回避するためにさらなる金利の引き下げを行ってくるのでしょうか?

     金利低下は歓迎ですが、その原資として税金が投下されないよう祈りたいと思います。

     参考にしてみてください。

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