住宅ローン金利比較/住宅ローン口コミ評判ランキング
@住宅ローン口コミ評判

■トップページ > 住宅ローン関連ニュース > 住宅ローン関連ニュース(詳細)

最新の住宅ローン金利比較ランキングはこちら

住宅ローン関連ニュース

  • 2017/06/06
    [住宅ローンニュース]金利が上昇してからの、住宅ローン変動金利から固定金利への変更は難しい?

     住宅ローンの専門家であるファイナンシャルプランナーの方々はなぜか住宅ローンの固定金利が大好きですね。逆に大嫌いなのが変動金利で、変動金利を勧めるファイナンシャルプランナーの方を見たことがありません。

     確かに金利上昇リスクを考慮すれば固定金利を推奨したくなる気持ちは分かります。また固定金利は変動金利より金利が高いわけですが、それは「保険料と考えればよい」という理屈も分かります。

     ただ問題はその「金利上昇リスク」がいくらくらいあるのか?そしてその「固定金利と変動金利との金利差=保険料」は妥当なのかどうか?という点ですね。いつもご案内している長期金利の推移をチェックするとこうなります。



     つまり80年代のバブル崩壊以降、金利はずっと低下し続けており、この30年近くの間、ファイナンシャルプランナーの方々が心配するような「金利上昇リスクはなかった」ということですね。30年と言えば多くの方が住宅ローンを完済するのに十分な期間であり、少なくとも歴史的な事実を基にすれば現在は金利上昇リスクが「かなり少ない」のは間違いありません。

     さらに、仮に金利が上昇するとしても上記グラフから推測すると「2%程度」だと予想されます。日本の経済成長率や、潜在成長率、また日銀が目指すインフレ率も2%である点を考慮すれば、おおむね妥当な水準なのではないでしょうか。

     であるなら、すごくシンプルに言えば、「今からわざわざ2%前後の固定金利を利用しなくても、変動金利が2%程度まで上昇するのを待っておけば良い」ということです。もちろん、変動金利が上昇しなければその分金利が低くなるわけですから、トータルの支払い利息は少なくてすみます。

     またこうした「金利上昇リスク」に対する違和感の1つに、あたかも「一度金利が上昇したら下がらない」という前提があるような気がしてならない点です。上記グラフを見るまでもなく、金利は景気変動に合わせて上がったり下がったりを繰り返すものであり、仮に今後金利が上昇することがあっても、その後できっちり下がると考えるのが当然です。

     だとすれば金利上昇により一時的に変動金利が固定金利の水準を上回ったとしても、その何年か後にしっかり下がれば、やはりトータルでは変動金利が勝つ可能性は高いものと思います。

     そもそも銀行の固定金利の「値付け」にはそうした金利上昇リスクも転嫁されているわけで、「変動金利より固定金利の方がお得」ということになりにくいのは素人でも理解できます(逆もしかりですが)。

     要するに固定金利は確かに「金利上昇リスク」はゼロにできるものの、一方で「金利低下メリット」もゼロになってしまうわけで、片方だけを取り上げて「固定金利の方がお得」とは言えないということです。

     加えて、変動金利には「いつでも固定金利に変更できる」というメリットがあり、これまでの景気循環や構造的な金利低下局面が明確に変化し、金利が長期的に上昇すると予想される時は、固定金利に変更することで金利上昇リスクをゼロにすることができます。

     ただここでも「変動金利嫌い」のファイナンシャルプランナーの方々は「簡単に住宅ローン変動金利から固定金利に変更できない」と主張します。その主な論拠は「短期金利と長期金利は連動していない」ということですね。

     つまり、短期金利が上昇してきて「そろそろ金利を固定化しようかな」と思った時には、すでに長期金利が上昇しており、固定金利も相応に上昇している可能性があるということですね。

     その例としてあるファイナンシャルプランナーの方はアメリカでの短期金利=政策金利(FF金利)と長期金利の関係をあげ「日本で政策金利=短期金利の利上げ局面が来た時には、既に長期金利は上昇していることが考えられるので、最初変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換えるという戦略はあまり意味がないことになります」と結論づけています。

     では実際にアメリカの短期金利=政策金利(FF金利)と長期金利の推移はどうなっているのでしょうか?ということで実際のグラフをチェックしてみるとこういうことのようですね。



     このグラフから言えることは4つかと思います。

     1.短期金利=政策金利(FF金利)が大きく上昇しても、長期金利はそれほど上昇していない。
     2.長期金利が上昇する場合も、短期金利=政策金利(FF金利)の上昇のタイミングとほぼ同じである。
     3.一時的に短期金利=政策金利(FF金利)が上昇しても、その後きっちり低下している。
     4.アメリカでも長期的には金利は低下傾向にある=金利上昇リスクは縮小している。

     まず1と2から言えることは「最初変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換えるという戦略は十分意味がある」ということです。

     次に3と4から言えることは「最初変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換えるという戦略は、その後金利が下がって結果的に損してしまうのであまり意味がない」ということかと思います。

     いずれにしてもこのグラフを素直に読めば「最初は変動金利を借りた方がよい」ということですね!ファイナンシャルプランナーの方はなぜこのグラフを見て「最初変動金利で借りて、金利が上昇してきたら固定に借り換えるという戦略はあまり意味がない」と解釈したのでしょうね!?全くの謎です・・・。

     もちろん将来の金利を正確に予測することは誰にもできませんので、金利上昇リスクを考慮しておくことは大切です。とは言いながら、これまでの歴史的な事実や、上記の通り海外の事例を見ても、そのリスクが「かなり少ない」のは間違いありません。

     また、繰り返しになりますが金利が上昇してきたら固定金利に変更することもできますので、金利上昇リスクを過度に恐れる必要はないと思います。

     特に今回のように明確な根拠もなく金利上昇リスクを煽る「専門家のアドバイス」には十分ご注意ください。

     参考にしてみてください。

    >>>今月の住宅ローン金利ランキングはこちら

    >>>今月の住宅ローン金利推移・住宅ローン金利動向はこちら

    >>>住宅&住宅ローン関連ニュース一覧はこちら
  • >>>トップページはこちら

PAGE TOP

最新の住宅ローン金利比較ランキングはこちら





PAGE TOP


引越し一括見積もり

PAGE TOP

最新の住宅ローン金利比較ランキングはこちら





PAGE TOP