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  • 2017/04/11
    [住宅ローンニュース]住宅ローン変動金利タイプの金利上昇リスクを真面目に計算してみた

     いつものようにネットをチェックしてみると、住宅ローンの金利タイプ選びについて以下のようなアドバイスが掲載されておりました。

    ・将来の金利上昇に備えるなら、全期間固定型が有利との見方は多くあります。

    ・返済額が増えると対応できない場合は、全期間固定型が選択肢。

    ・変動型は金利が上昇しても、家計に対応できるだけの余裕がある人に向いている。

    >>>住宅ローンどう選ぶ? 全期間固定型の低金利続く

     よくあるステレオタイプなアドバイスではありますが、専門家の多くがこのように口をそろえる以上、一定の合理性はあるのだと思います。

     とはいえ、こうした話を聞くといつも3つの「違和感」が持ち上がってきます。

    ・「将来の金利上昇」という表現があまりに抽象的。一体、いつ、どんな理由で、どのくらい上昇するのか?

    ・バブル崩壊以降、過去30年近く金利が下がり続けている事実をどう捉えているのか?

    ・「貧乏人こそ割高な全期間固定金利を利用してより多くの利息を払え」というのはあまりに現実離れしている。

     実際、バブル崩壊以降に住宅ローンを借りた人で、素直に全期間固定金利を選んだ人はずっと割高な金利を払い続けているわけで、しかもそれが「家計に余裕がない人」なのであれば、悪意はなかったにせよ結果的には「詐欺」とすら思えます。

     そうしたわけで、今回はより具体的に、変動金利タイプの金利上昇リスクについて明らかにしていきたいと思います。

     まずその大前提として、これまでの長期金利の推移をチェックしてみるとこうなっています。


     確かに90年前後のバブル崩壊時にピークアウトして、以後27年間、右肩下がりで下がってきていることが分かります。要するにこの金利低下は景気循環的なものではなく、もっと「構造的」なものですね。

     実際、2002年から2008年まで続き、戦後最長の景気拡大となった「いざなみ景気」の時でも長期金利は2%程度に留まっています。とすると、金利上昇リスクの1つの目安としては「長期金利=2%」という水準が挙げられます。

     偶然かもしれませんが日銀の目指すインフレ目標も2%であり、その点からも金利上昇の目安として「2%」というのはそれなりの説得力がありそうですね。本当にそこまで上昇するのかというのは今の金利動向や物価動向を見る限り甚だ疑問ですが・・・。

     それはともかく、そのように「2%までの金利上昇」を想定した場合、住宅ローンの変動金利も同じくらい金利上昇すると考えた方が良いのでしょうか?

     その答えは「ノー」ですね。と言うのも住宅ローンの変動金利は「長期金利」ではなく「短期金利」に連動しているからです。というわけでこの長期金利が2%だったころの、銀行の短期貸出金利の目安となる「短期プライムレート」の水準と、実際の「住宅ローン変動金利(三井住友銀行)」の水準のをチェックするとこうなっています。



     長期金利の変動とは1〜2年遅行しているのが興味深いですが、それはともかくとして大雑把にこのように変動しています。

    ・短期プライムレート : 1.375% → 1.625% → 1.875% → 1.475% 

    ・住宅ローン変動金利 :  2.375% → 2.625% → 2.875% → 2.475%

     三井住友銀行の変動金利の基準金利は短期プライムレートに完全に連動しているわけですが、長期金利が約0.5%から約2.0%までおおよそ1.5%上昇したのに対して、短期プライムレートも変動金利も0.5%しか上昇していないということですね!

     加えて今銀行は、既存の住宅ローン金利を引き下げたくないことから、どれだけ長期金利などの市場金利が下がっても短期プライムレートを下げないというズルい戦略をとっています。

     ただ言い換えればそれは、長期金利などの市場金利が上昇しても短期プライムレートをすぐには引き上げられないということです。銀行が良識的な金利運営をするのであれば。

     これまでの長期金利と短期プライムレートの相関を考えるとこういう感じになるでしょうか。

    ・長期金利が1.5%に上昇するまで : 短期プライムレートは現状の1.475%を維持

    ・長期金利が1.5%から2%に上昇するまで : 短期プライムレートは1.475%から1.875%まで0.4%上昇

     つまりはバブル崩壊後の金利動向を見る限り、住宅ローン変動金利の金利上昇リスクは「0.4%程度」ということですね。

     とはいえさすがにリスクシナリオとして「+0.4%」というのは心もとないかもしれません。ということで、長期金利が2%から3%まで上昇し(+1%)、短期プライムレートも同じように上昇するとすれば、住宅ローンの変動金利も「+1%」、つまり通算「+1.4%」上昇することになります。

     というわけで、この「+0.4%」と「+1.4%」を住宅ローン変動金利の具体的なリスクとすると、毎月の返済額はいくら増える計算になるのでしょうか?

     現状の住宅ローンを0.6%×20年×2,000万円とすると、「1.0%」もしくは「2.0%」まで上昇するということですが、毎月の返済額はこうなります。

    ・0.6% :  8万8,000円

    ・1.0% :  9万2,000円

    ・2.0% : 10万1,000円

     過去の金利推移から合理的に見積もると金利上昇リスクは「毎月+4,000円」、さらにそこから1%上乗せしても「毎月+1万3,000円」ということですね。

     それなら何とかなるのでは?と思える方は多いのではないでしょうか。

     また、「そんなリスクは負えないので固定金利を選びたい」としても現状の20年固定金利は1.5%〜2.0%といった水準であり、実は「固定金利を選ぶことで金利上昇リスクが実現してしまう」という、何だかよく分からないことが起こります。

     そのように考えると・・・金利上昇リスクを過度に恐れる必要も、固定金利を過大評価する必要もなさそうです。  

     やはりこうしたリスクというのは漠然と考えるのではなく、具体的な数字を計算してみることが肝要ですね。

     参考にしてみてください。

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