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住宅ローン関連ニュース

  • 2017/03/28
    [住宅ローンニュース]年収が高い人ほど住宅ローン選びに失敗しないって本当?→嘘です。

     いつものようにネットをチェックしてみると、「年収の高い人ほど住宅ローン選びに失敗しない」という、やや刺激的なタイトルの記事を見かけました。年収の高い人ほど住宅ローン破綻しない、という話なら分かりますが、年収の高い人ほど良い住宅ローン選びができている、という話は聞いたことがありません。

     というわけで、その根拠を読み進めてみるとこういうことのようです。

    ・住宅金融支援機構の「2016年度民間住宅ローン利用者の実態調査〔民間住宅利用者編〕(第1回)」)では、年収別の金利タイプの利用状況も調べられている。それをみると、変動金利型では年収600万円以下が65.4%で、固定期間選択型は67.0%。それに対して全期間固定金利型利用者では63.2%に止まる。つまり、年収の低い層ほど、金利リスクの大きい商品を選び、年収の高い層はより安全な全期間固定金利型を利用する傾向があるわけだ。

    >>>年収の高い人ほど、「住宅ローン」選びに失敗しない納得の理由

     まず、そもそもこの方は「変動金利型=危険な住宅ローン」、「全期間固定金利型=安全な住宅ローン」と定義しており、「変動金利型を選ぶこと=住宅ローン選びに失敗すること」と考えているようです。

     その是非を判断する前にこれまでの長期金利の推移をチェックするとこのようになっています。


     1990年ごろをピークに長期金利は下がり続けているわけですね。当然、金利低下局面では固定金利より変動金利がの方が有利ですから、過去30年近く「結果的に変動金利の方が良かった」状態が続いていることになります。

     住宅ローンの平均借入期間は25年程度だと思いますし、実際の完済期間は15年程度だと思いますので、要するにこの30年の間に変動金利で借りた人の多くが一度も金利上昇リスクを味わうことなく完済していることになります。

     言い換えれば、この30年の間に変動金利で住宅ローンを借りた人は失敗どころか、大成功しているのですね!もちろん完済してしまえば完全に「勝ち逃げ」ですし、まだ返済途中でもすでにそれなりに元本が減っていればやはり「固定金利に勝つ」可能性は高そうです。

     とすると、何をもってして「変動金利を選ぶこと=失敗」なのか、その根拠が全く分かりません。

     確かに金利上昇リスクはありますが、だからと言って全期間固定金利型の「割高な金利」が許されるというものでもないと思いますしね。

     そもそも30年の間金利が低下しているということは、これが景気循環などではなく、構造的な要因であることは明らかです。要するに「少子高齢化」ですね。少子高齢化はこれからもずっと続くわけですから、低金利もずっと続く、と考えるのは不自然なことではないと思います。

     もちろん、だからと言って「絶対金利は上昇しない」「金利上昇リスクに無防備で良い」という話ではありませんが・・・。低金利の変動金利を利用する以上、「浮いたお金」で積極的に繰り上げ返済を進めるのが鉄則ですね。

     それはともかくとして、話を前に進めると、その「変動金利=失敗」という決めつけ以外に違和感を感じる点が2つあります。1つ目は、年収が高い人ほど全期間固定金利を選んでいるという根拠が「変動金利型では年収600万円以下が65.4%で、固定期間選択型は67.0%。それに対して全期間固定金利型利用者では63.2%」ということですが、その差はごくわずかであり、正直「誤差の範囲」に感じる点です。

     また、以前の住宅金融支援機構の調査では、年収が高い人ほど変動型を選んでいたと記憶していますので、念のため住宅金融支援機構が発表した、前回の「年収別金利タイプ」をチェックしてみるとこのようになっています。


     全体の「変動型を選んでいる割合」が38.7%のところ、「年収1,001万〜1,500万円」の回答者は40.7%、「年収1,500万円超」の回答者は何と65.2%が変動型を選んでいるという結果になっています。

     一方、「400万円以下」の回答者は34.7%ということで、ここから見えてくるのはむしろ真逆の「年収が高い人ほど変動金利型を選び、年収が低い人ほど固定金利を選ぶ」という形ですね。

     この方は前回調査の結果を見ていないのでしょうか・・・。

     ただそのさらに前の回では「601万円〜1,000万円」の回答者が最も変動金利を選んでいる形になっており、結果は安定しません。

     しかしながらどちらも「600万円以下」「400万円以下」の方の変動金利を選ぶ割合は平均値を下回っており、「年収が低い人ほど変動金利を選んでいるわけではない」ことは明らかです。

     違和感の2つ目はそもそも論となりますが、では百歩譲って仮に「年収が高い人ほど固定金利を選んでいる」としても、それが本当に「正しい選択」なのか?という点です。

     と言うのもほとんどの専門家が「経済的に余裕がある人は金利が上昇しても柔軟に対応できるので変動金利を利用してよい」と解説しているからです。

     確かに金利上昇リスクを許容できる人が、金利上昇リスクを恐れ、割高な金利を払うというのはどう考えてもおかしいですね。

     というわけで申し訳ないですが、「年収が高い人ほど住宅ローン選びに失敗しない」という指摘は「不正確」と言えそうです。

     参考にしてみてください。

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