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住宅ローン関連ニュース

  • 2017/03/14
    [住宅ローンニュース]住宅ローンを返済できない人はわずか500人に1人!?

     いつものようにネットをチェックしてみると、マネックス証券/大槻奈那氏の記事の中で興味深いくだりを見つけました。抜粋するとこういうことになります。

    ・住宅ローンの貸し倒れ損失率は、わずか0.06〜0.08%程度にとどまっている。

     記事の趣旨としては、現状の住宅ローンの一般的な営業経費は0.2%であり、貸し倒れ損失は0.06%〜0.08%程度であるから、0.5%程度の貸出金利でも利益が出る、ということですが、ただ住宅ローンユーザーからするとやはりその貸し倒れ損失の低さに目がいってしまうのではないかと思います。

     もしその数値が正しいのであれば、住宅ローンが返せなくなってしまう人の割合は1万人中、6人から8人という驚異的な低さということですね。

     ただ貸し倒れ損失は、利用者が返せなくなってすぐ発生するわけではなく、「利用者が返せなくなって、担保である自宅を売却してもまだ足りない場合」に発生すると思いますので、これまた大槻氏の試算に倣いその倍の返済できない利用者がいるとすると=1万人中、12人から16人、ざっくり言えば「500人に1人」ということになります。

     本当に住宅ローンを返済できなくなってしまう人が「500人中1人」に留まるのであれば、これから住宅ローンを利用しようとされている方にとっては勇気づけられる数値と言えますが、たださすがに低すぎる気がしますね。

     ということでもう少し現実的な数字をチェックしてみると、住宅金融支援機構がフラット35に関わる延滞率=住宅ローンを返済できなくなる率を公表しています。2016年3月期の数字をチェックしてみるとこういうことですね。

    ・延滞債権率 : 0.49%
    ・延滞債権+条件緩和率 : 0.83%

     ぐっと現実的な数字になってきましたね!0.49%ということは「200人に1人」ということになります。現在の住宅ローン金利は「赤字ギリギリ」と言われておりますのでこれくらいの水準の方が納得感があります。

     0.49%の人が延滞して、自宅売却などの処理がなされ、その半分は返済できるとすると実質的な貸し倒れ損失率は約0.25%ということになります。さらに大槻氏の指摘である「一般的な営業経費は0.2%」という数値が正しいとすれば、現状の住宅ローンのコストは「約0.45%」ということですね。

     であれば確かに0.5%程度の住宅ローン金利も可能となります。

     ただしこの住宅金融支援機構の数値には気になるものもあります。フラット35の延滞率は上記の通りなのですが、その前身である住宅金融公庫時代の住宅ローンの現在の延滞率をチェックするとこうなっています。

    ・延滞債権率 : 3.93%
    ・延滞債権+条件緩和率 : 9.92%

     何とこちらは約4%、つまり25人に1人が延滞しているというわけですね!住宅ローンは古ければ古いほど延滞率が高まりますので当然かもしれませんが、その点ではフラット35の数値はまだ新しく、将来的に延滞率がどんどん上昇する可能性があることが示唆されています。

     そうしたわけでこの「住宅金融公庫時代の住宅ローン」と「現在のフラット35」を合算した延滞率はこのようになっています。

    ・延滞債権率 : 2.11%
    ・延滞債権+条件緩和率 : 5.12%

     こちらは約2%、つまり「50人に1人」ということになります。

     個人的にはこれくらいあってもおかしくない気がしますが、ただこれだけ延滞率が高いと実質的な貸し倒れ率が1%を超えてくる計算になりますので、現在の住宅ローン金利の水準を説明できません。やはり実態としては「フラット35のみ」の数値に近い「200人に1人」ということになるのでしょうか。

     なお、本当は「50人に1人」くらい延滞しているけれど、そこまで貸し倒れ率が高くないのだとすれば、自宅を売却した時に意外と住宅ローンが完済できている、という可能性があります。

     上記の通り大槻氏の指摘に倣い回収率を50%としましたが、実際には8割程度回収できているとすれば、その貸し倒れ率は約0.4%となります。この場合でも何とか今の住宅ローンビジネスで損益トントンくらいにはできそうですね。

     ということで結局は大槻氏の試算を完全否定してしまうわけですが、筆者としては上記住宅金融支援機構の数値を参考に住宅ローンで返済できなくなる人の割合を今のところ、

    ・「50人に1人」

    と結論づけたいと思います。その「1人」にならないよう気を付けたいものですね・・・。

     参考にしてみてください。

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