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  • 2016/12/06
    [住宅ローンニュース]2017年の住宅ローン金利予測・予想 金利上昇シナリオは?

     いよいよ2016年が終わり、2017年を迎えようとしているわけですが、ここで来年の住宅ローン金利の動向を予想してみたいと思います。まずいつもご案内しているように、80年代からの長期金利の推移を振り返ってみるとこうなっています。



     つまり1990年前後にバブルが破裂した後、約26年の間、金利はずっと下がり続けてきたわけですね。

     ではなぜこのように金利が下がっているのでしょうか?

     安直な回答は「景気がずっと悪かったから」というものですが、残念ながら正解とは言えません。というのも2002年2月から2008年2月まで、73ヶ月間という戦後最長の好景気=「いざなみ景気」があったからです。

     それでも金利が本格的に上昇していないということはやはり、こうした金利低下には単なる「景気循環」以外の理由があったということですね。

     では具体的にその低金利が続いている理由を考えてみると、大きく2つあります。

     1つ目は、より「直接的な理由」ということになりますが、80年代のバブル崩壊以降、日銀がずっと金融緩和を継続・拡大させてきたからです。

     金融緩和とは、金利を引き下げることで企業が資金を借りやすくさせるほか、金利負担を軽減することで企業収益を底上げさせる金融政策で、要は「経済のカンフル剤」のようなものですが、日銀はバブル崩壊以降の需要の落ち込みをカバーするために積極的にこの金融緩和を拡大させてきました。

     特に2013年に安倍総理=黒田総裁体制が発足してからは、「デフレ脱却」を旗印に、さらに規模を拡大させた「異次元緩和」を発動しています。

     そうした異次元緩和の最大の見せ場となったのが今年1月の「マイナス金利政策」の発表ですね。これはあくまで日銀の当座預金のごく一部に設定されたものでしたが、影響は非常に大きく、以降長期金利がマイナス水準まで沈んだのは皆さん、よくご存知の通りです。

     ではなぜそのように日銀が積極的に金融緩和を実施しても、戦後最長の景気回復を経てもなお、需要が低迷し、物価がデフレ傾向を維持し、経済に過熱感が出てこないかと言えば、「単なる景気循環」以上の「構造的な変化」が起きているからですね。

     これが2つ目の理由となりますが、要するに金利が上昇しない背景としては、「少子高齢化が進んでいる」ということです。少子高齢化が進めば需要が低迷し、物価が上昇しないのも当然です。年を取れば取るほど、物理的にも精神的にもモノはいらなくなってきますからね。

     ちなみにここ10年ほど住宅販売が好調だったのは、団塊世代に次いで人口の多い「団塊ジュニア世代」がマイホーム適齢期に差しかかっていたためですが、その団塊ジュニアも40代半ばとなり、徐々にそうした住宅市場から卒業しつつあります。住宅市場も冬の時代に入っていくのでしょうか・・・。

     それはともかくとして、これらの金利低下要因、つまり「積極的な金融緩和」と「少子高齢化」の2つの点から2017年の住宅ローン金利を占えば、まず後者の「少子高齢化」はこれからも粛々と進んでいくわけであり、とすると需要が低迷するわけですからインフレも実現できず、前者の「積極的な金融緩和」も継続するのは確実です。

     つまり基本的な理解としては「2017年も住宅ローン金利は低金利が続く」ということですね。

     加えて、さらに金利が上昇しにくい理由として、今年9月に発表された新たな金融緩和策によって、金融緩和の目標値が「資金量」から「金利水準」に変更された、というのがあります。

     これまでは日銀は資金量を決め、実際の金利水準は「市場にお任せ」だったわけですが、新たな金融緩和策の元で、その金利水準自体を日銀が直接コントロールしようと改めたわけです。

     では具体的にその金利水準はいくらかと言えば、今のところ「長期金利=0%」という水準ですね。つまり日銀がこの目標値を変更しない限り、長期金利は「0%前後」で推移し、そこから大きく上昇することも、大きく下落することもない、ということになります。

     住宅ローン金利で言うと、最大で0.2%程度上下するイメージでしょうか?「0.2%」と言われると大きな差と思われるかもしれませんが、しかしこれまでの金利変動からすれば「誤差のレベル」ですね。

     もちろん、住宅ローン金利はすでに十分低いわけですから、このように「低位安定」が続くことは喜んでいいのではないかと思います。

     そうしたわけで今のところ2017年の住宅ローン金利見通しにおいて、金利が大きく上昇する要因は見当たりませんが、せっかくなので「それでも金利が上昇するケース」があるとすればどういう場合があるか考えてみたいと思います。

     上記の通り金利上昇を直接的に抑え込んでいるのが日銀の異次元緩和ですから、この緩和が機能しない場合というのが金利上昇シナリオになってきます。

     思いつくままに書き出してみるとまず1つ目が、何らかの理由で日銀が市場の国債を買いきれない場合に国債の値崩れ=金利上昇が起こるかもしれません。例えば日銀が物理的に購入できる量以上に国債が売られた場合、金利は大きく上昇するでしょうから、パニック売りを誘発しそうです。

     とは言いつつ、技術的には日銀は無制限で市場の国債を購入できるわけで、仮にそうした動きがあったとしても一時的でしょうね・・・。

     2つ目は王道と言えば王道ですが、インフレ率が日銀の目標である2%を安定的に超え、目標達成に伴って金融緩和が縮小されていくケースですね。

     ただ今のところインフレ率は0%前後を行ったり来たりしておりますし、アベノミクスの開始当時でさえ2%に遠く及ばなかったことを踏まえれば、いきなり2017年に目標達成というのはなさそうです。

     そもそも日銀の見通しですら、目標達成は2018年以降ですからね・・・。

     3つ目は今の円安ドル高傾向がさらに進み、アメリカから日銀の金融緩和が「為替操作である」と指摘されてしまうケースでしょうか。政治が金融政策にどこまで口を出せるのかわかりませんが、仮に日銀が百歩譲って長期金利の目標を0%から1%に引き上げればそれだけ金利が上昇することになります。

     先進国はアメリカも含めてどこでも金融緩和を行っているわけで、日本だけが狙い撃ちにされることはないとは思いますが、何といっても新大統領はトランプ氏ですからね。そうした理不尽な要求をされる可能性というのは頭の片隅に入れておいてもいいかもしれません。

     個人的にはトランプ氏への「期待先行」と言える足元の「円安ドル高」傾向がずっと続くとは思っておりませんが。

     というわけで今の金利環境を冷静に見渡すと、2017年の金利上昇シナリオを見つけるのは簡単ではありませんが、備えあれば憂いなしですね。これから住宅ローンの借り入れや借り換えを検討されている方は、今後の金利の見通しと、他に金利上昇要因がないかどうか、ぜひじっくりお考えいただければと思います。

     参考にしてみてください。

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