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住宅ローン関連ニュース

  • 2016/10/25
    [住宅ローンニュース]低金利の今、住宅ローンは変動金利が良い?固定金利が良い?

     ネット上の記事を見ていたら、住宅ローンを組む場合、変動金利が良いか、固定金利が良いかについて以下のような回答がなされていました。回答者は現役の為替・債券ディーラーの方のようです。要約するとこうなります。

    ・日銀は、マイナス金利を深掘りしても長期金利は下げないという金利コントロールを行っている。

    ・これ以上のチャンスはまずない。変動は問題外。長期固定金利が最も有利。

    ・米金利は12月に上げなくても、方向は上向き。

     もちろん未来のことは誰にもわかりませんので、金利についてこれが正解と断言できるものではなく、言い換えれば「自分が良いと思ったものが正解」と言えます。

     であるなら上記のように「変動は問題外。長期固定金利が最も有利。」と言われてしまうとムクムクと反論したい気が湧き上がってきますね。

     まず最初に指摘したいのは、確かに日銀は長期金利について目標金利を0%におく金利操作を行うと宣言しておりますが、この目標金利を下げないとは一言も言っていません。

     むしろ黒田総裁はマイナス金利だけでなく、この目標金利についても必要があれば下げると明言しているわけで、長期金利はまだ下がる可能性があるわけですね。

     とすると「これ以上のチャンスはまずない」とは言えません。長期金利が下がれば下がるほど、住宅ローン金利にも下押し圧力がかかってくることになります・・・現実的にここから住宅ローン金利が大きく低下してマイナスになることはないとは思いますが。

     加えて「アメリカの金利が上向きだから今がチャンス」というのもよく分かりません。確かに世界の金利は連動していますのでアメリカの金利が上昇すれば日本の金利も多少上昇する可能性があり、その点では「その前に借りておく」という論法は理解できます。

     ただ一方で、もし日銀が本気で円安を狙うのであれば、そのようにアメリカが利上げを行いドル高に向かうタイミングこそ、追加緩和、つまり金利引き下げのチャンスと言えます。もし日銀がマイナス金利および長期金利の目標金利を引き下げるのであれば、アメリカの金利が上昇しようとそうでなかろうと、日本の住宅ローン金利は確実に低下することになります。

     しかし何より気になるのは、確かに今が「金利の底」だとして、なぜ「変動は問題外。長期固定金利が最も有利。」という結論になってしまうのか、という点です。

     このディーラー氏のみならず専門家全般として「金利はこれ以上下がらないから固定金利が良い」というアドバイスを耳にしますが、正直がっかりしてしまいます。

     というのもこうした方々は「金利は今が底で、これから上昇していく」というシナリオを暗黙に刷り込まれているのではないかと思いますが、実際には以下のようなケースが考えられます。

    ・金利は今が底だが、この状態がずっと続く。

    ・金利は今が底で、今後多少上昇するかもしれないが、再び低下して戻ってくる。

     要するに「金利が底」イコール「今後、金利が上昇する」というわけではない、ということです。それはもう、これまでの長期金利の動きを見れば一目瞭然です。



     こちらは86年からの長期金利のチャートですのでかれこれ30年分ということになりますが、これまで何度も「今が底」と思われながら、一切、上昇してこなかった、ということですね。

     つまりバブル崩壊後の過去30年の間、金利上昇リスクはほとんど全く現実化することはなかったわけです。もしこれからも金利が上昇しないのだとすれば、「変動金利」と「長期固定金利」がどちらが得かというと・・・当然に「変動金利」です。

     現在でも「変動金利」と「長期固定金利」との間には1%程度の差がありますからね。長期固定金利を選ぶということは常に「1%程度割高な金利を払い続ける」ということであり、言い換えれば住宅ローンの返済期間中に変動金利が1%以上上昇しなければ「変動金利の勝ち」ということになります。

     そう考えればよくも「変動は問題外。」などと言えたものですねぇ。

     さらにこの変動金利は直接的に「ゼロ金利政策」および「マイナス金利政策」の影響を受けるわけですが、日銀がこうした金融緩和政策を縮小するのはインフレ率が2%を超えた後、ということですから、5年・10年単位の先の話ということになります。

     すでに再びマイナスに沈みつつある物価動向を見ると「永遠に達成できないのではないか」と思わないでもないですが、要するに変動金利が低水準を続ける期間というのは我々が考えるより遥かに長い可能性がある、ということです。

     そうした状況下で積極的に変動金利を選ぶ方がおられても当然だと思います。

     少なくともインフレ率がプラスに戻り、1%を超え、1.5%くらいになるまでは安心して変動金利を利用してよいのではないでしょうか。

     もちろん繰り返しになりますが、未来のことは誰にもわかりませんので、納得して長期固定金利を選ばれるのであればそれも正解だとは思いますが、だからこそ「変動は問題外。長期固定金利が最も有利。」という決めつけには眉をひそめてしまいます。

     皆さんも過去の金利動向や、現在の金融政策の状況などを客観的に把握した上で、冷静に金利タイプ選びを進めていただければと思います。

     いずれにしても住宅ローン金利タイプについて「○○金利は論外」という人がいればそうしたコメントこそ論外だということです。

     参考にしてみてください。

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