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住宅ローン関連ニュース

  • 2016/10/11
    [住宅ローンニュース]ARUHIのスーパーフラット35(保証型)は魅力的?

     SBIモーゲージ改めARUHIですが、経営陣が変わったこともあって積極的に新しい商品や新しいサービスの開発に取り組んでいるように見えます。そうした新商品の1つとして、この10月からこれまでの「フラット35」に加え「フラット35(保証型)」の販売を開始したようですね。

     筆者もこの「フラット35」と「フラット35(保証型)」の違いをよく理解していなかったのですが、仕組みとしての最大の違いは、通常のフラット35は資金の貸し出し元があくまで住宅金融支援機構であるのに対して、フラット35(保証型)は資金の貸し出し元がそれぞれの金融機関となるのですね。

     で、住宅金融支援機構はその住宅ローンについて「保証」を行います。つまり、万が一利用者の返済が滞った場合には住宅金融支援機構が返済を肩代わってくれるわけです。

     販売する金融機関からすれば、前者のフラット35は商品を右から左に流すだけの純粋な手数料ビジネスとするなら、後者の「保証型」は資金調達から自社で行う必要があるわけで、それなりに骨が折れるビジネスと言えます。

     加えて多くの金融機関はグループ会社として住宅ローンの保証会社を抱えているわけで、わざわざ住宅金融支援機構の保証を頼るということに抵抗感がありそうです。

     それなら別に自前の住宅ローンを販売した方が早い、というわけですね。そうしたこともあってか現状の販売会社はこのような規模となっているようです。

    ・フラット35 : 331金融機関
    ・フラット35(保証型) : 5機関 ※新規受け付けは2機関のみ

     つまり後者のフラット35(保証型)の存在感は圧倒的に低いわけですね!ではなぜARUHIはこの「保証型」の販売を始めたのでしょうか?あくまで筆者の推測ですが大きく3つあるのではないかと思います。

     1つ目はARUHIは自前の住宅ローンを持っていなかったので、取扱いラインナップを拡充させようと思うとこうした「保証型」を利用するのが手っ取り早かった、ということではないでしょうか。

     2つ目は今や超低金利となっていますので、ノンバンクであるARUHI社が資金調達をしても十分利益の出る低利でお金を集めて来られる、というのがありそうです。

     そして3つ目はおそらくこれが一番大きいのではないかと思いますが、フラット35の場合、金利はどの金融機関もほぼ同じになってしまう一方で、フラット35(保証型)は自由に金利設定できるようです。

     では気になるこのフラット35(保証型)と通常のフラット35の金利を比べてみると、ARUHIの場合このように設定しています。

    ・2016年10月現在のARUHI社のフラット35金利

     ARUHIフラット35 : 21〜35年/1.060%
     ARUHIスーパーフラット : 15〜35年/0.960% ※フラット35(保証型)

     確かに後者の「保証型」は金利を低く設定しているほか、期間も通常のフラット35より自由度が高いですね。

     ただこのように金利設定すれば通常のフラット35を取り扱う意味は全くなくなるわけで、フラット35(保証型)には以下のような利用条件を設けています。

     ・頭金を2割以上用意している場合

     つまり、優良客にはこの「保証型」を販売し、一般客には「通常のフラット35」を販売することで棲み分けを図るということのようです。

     それならいっそ全て「保証型」でもいいような気がしますが、そうしないところを見ると「保証型」の採算は「通常のフラット35」ほど良いわけではない、ということかもしれませんね。

     確かに貸出資産が大きくなればなるほど、一定の自己資本が必要になってくるでしょうから、総合的なコストは結構高いのかもしれません。とするとARUHI社にとってこの「保証型」投入の意義は「収益拡大」というより「顧客獲得強化」であると考えられます。

     逆に言えば、ユーザーからすれば「通常のフラット35よりお得」と言えるのかもしれませんね。金利が相対的に低いわけですから言わずもがなかもしれませんが・・・。

     参考にしてみてください。

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