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  • 2016/6/7
    [住宅ローンニュース]フラット35、8か月ぶり金利上昇!の謎

     今月の住宅ローン金利は順当に低下したわけですが、それでも金利表を見て驚かれた方もいるかもしれません。何かといえば、フラット35の金利が8ヶ月ぶりに上昇したのですね!

     これが世の中全体の金利の動き、ということであればまだ納得もできるわけですが、実際には今月は、メガバンクなど多くの民間銀行が10年固定〜35年固定金利を引き下げてきましたので、余計コントラストが目立つ結果となりました。

     ではなぜ、フラット35の金利が上昇する一方、民間の住宅ローン金利が低下したのか、その理由が気になるところですが、新聞などではこのように説明されています。

    ・日銀のマイナス金利政策を受けた金利下げが一服した。

    ・指標となる10年物国債の金利動向を反映している。

     確かに金利低下が一服したのかもしれませんし、10年もの国債の金利が上昇したのかもしれませんが、しかしこれではなぜ民間の住宅ローンの金利が下がったのか全く説明できていません。

     NHKではより直接的に、フラット35を運営している住宅金融支援機構の説明を紹介していますが、こういうことのようです。

     ・指標となる長期金利の低下が、このところ鈍化していることを受けたもの。

     長期金利の低下が「鈍化」したとしても低下し続けている限りは住宅ローン金利は下がるか、少なくとも「据え置き」となるはずで、上昇する理由にはなりませんよね。

     そういうわけでここ最近の長期金利=10年もの国債の金利動向をチェックしてみるとこうなっています。



     過去3ヶ月で見ると徐々に低下してきていることが分かります。

     他方、確かに足元では金利低下のスピードは遅くなっていますが、しかしそれでも全体的には低下傾向ですね。上昇する機運は全くありません。

     言い換えれば、今月多くの民間住宅ローンの金利が下がったのはこうした金利の動きを受けたものと言えそうです。

     となると、なぜ今月フラット35の金利が8ヶ月ぶりに上昇したのか全く謎、ということになりますが、そのカギを握るのはフラット35をまとめて投資家に販売する「機構債」かもしれません。直近の販売条件は下記のようになっています。

    ・3月:0.48% ※条件決定日3月20日
    ・4月:0.34% ※条件決定日4月20日
    ・5月:0.36% ※条件決定日5月20日

     確かに4月から5月にかけて、この機構債の金利も上昇しているわけですが、条件決定日の長期金利の金利水準をグラフに図示するとこうなります。



     こうしてみると、確かに3月から4月にかけて金利が0.06%ほど下がった一方で、4月から5月にかけて金利が0.02%ほど上昇していることが分かります。

     要するにフラット35の金利は極めて機械的に決定されているということですね!たとえば過去10日間の平均値を取るなどすれば、もう少しマイルドな金利変動になるのではないかと思いますが、そうではなく、決められた日の金利を何のためらいもなく採用しているということなのでしょう。

     とすると、より一時的な金利変動の影響を受けやすそうですが果たしてどうでしょうか?

     いずれにしてもフラット35の利用を考えておられる方はこうした金利決定方法について多少理解しておいた方がよさそうですね。さもないと今月のように「多くの住宅ローンの金利が下がっているのに、フラット35だけ金利が上がっている!」となり、ワタワタしそうです。

     もちろん、逆のケースもあるのでしょうけれど。

     参考にしてみてください。

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