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住宅ローン関連ニュース

  • 2016/3/28
    [住宅ローンニュース]住宅ローンの借り換え、変動金利と固定金利のどちらが良い?

     最近の住宅ローン金利の低下を受けて借り替え需要が大きく伸びているようです。金利が下がれば下がるほど借り換えメリットが広がるわけですから需要が拡大するのも当然と言えるかもしれませんが。

     これまで借り換えの定番と言えば固定金利から変動金利への切り替えですね。固定金利は相対的に金利が高い一方、変動金利は最も金利が低いわけですから、借り換えの際に固定金利から変動金利に切り替えればそれだけ借り換えメリットを拡大させることができます。

     借り換えには手間暇だけでなく登記費用などのコストがかかりますのでこうした借り換えメリットを確保することはとても大切です。その点でも固定金利から変動金利への切り替えが選好されるということですね。

     しかしマイナス金利政策によってこれだけ市場金利が低下してくると・・・これからはいよいよ、固定金利→固定金利、そして変動金利→固定金利への借り換えが注目されてくるかもしれませんね。

     ではその金利タイプ選びのポイントはどのように考えればいいでしょうか?

     固定金利は確かに金利が変わらない安心感はあるものの、変動金利もこれまでの金融緩和の歴史を考えればそう簡単に上昇するとは思えません。とするとこの2つの選び方は純粋に「どちらが金利が低いかで選ぶ」ということでしょうね。

     つまりは変動金利より固定金利が低くなれば、いよいよ「固定金利への借り換えの好機」ということになります。たとえば変動金利と10年固定金利との金利差がかなり狭まってきた住信SBIネット銀行の住宅ローンを例にとると、直近の金利はこのようになっています(いずれも表面金利)。

     ・変動金利 : 0.568%
     ・10年固定 : 0.590%
     ・30年固定 : 1.420%

     つまり、10年固定金利については、あと0.03%ほど下がればいよいよ変動金利を下回ってくるということですね!

     他方、30年固定金利についてはそれでもまだ0.85%程度の差があり、これが変動金利を下回ることは現実問題としてはかなり難しそうです。その点ではこの「変動金利か固定金利か」を悩むケースというのは住宅ローンの残りの期間が10年や15年などの短い場合、ということでしょうね。

     では具体的に市場金利はどのようになっているかと言うと直近ではこのようになっています。

     ・無担保コールO/N : −0.003%
     ・長期金利 : −0.095%

     前者は概ね住宅ローン変動金利のベースとなっており、後者は住宅ローン10年固定金利のベースとなっています。つまりは今や期間の長い金利ほど低い状態にあるわけですね!そう考えれば少なくとも「変動金利vs10年固定金利」という点では「固定金利が変動金利を下回る」可能性は十分ありそうです。

     4月の住宅ローン金利がどのようになるのか注視したいと思います。

     ただ一方でこうした逆転現象がどんどん拡大していくかとそれはなさそうです。と言うのもマイナス金利の設定水準が「−0.1%」である以上、合理的には長期金利がそれを下回る可能性は低いからです。

     足元の長期金利が−0.095%であるということはほぼ下限である−0.1%に達しており、今のところこれ以上金利が下がる余地は少なくそれはつまり住宅ローン金利もこれ以上下がる
    余地が少ないということです。

     他方、無担保コールO/Nといった期間の短い金利がまだゼロ%近辺にとどまるということは、こちらはまだ金利が低下する可能性がありそうですがいかがでしょう?

     いずれにしても今のような市場金利の水準が維持される限り、これから固定金利が変動金利をどんどん下回っていくという状況は考えにくく、その点では借り換えについては「もうしばらく変動金利でよい」という考え方もありそうですね。

     では状況が決定的に変わるとすれば・・・それはまさにマイナス金利の設定水準が今の「−0.1%」から「−0.2%」や「−0.3%」に拡大されたとき、ということになります。

     今のところこのマイナス金利政策は目ぼしい結果を出しているわけではなさそうですので、今すぐマイナス金利が拡大されるとは思えませんが、数ヶ月経って「やっぱりマイナス金利はインフレ達成のために効果的」ということになれば拡大される可能性は十分あります。

     その可能性は五分五分という感じがしますが、住宅ローンユーザーとしては期待しておきたいところですね。

     参考にしてみてください。

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