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住宅ローン関連ニュース

  • 2016/3/14
    [住宅ローンニュース]空前の住宅ローン金利低下でもマイホームは買ってはいけない?

     日銀のマイナス金利政策によって住宅ローン金利は大きく低下していますが、恐らく住宅販売についてもこうした金利低下を追い風に活況を呈しているのではないかと思います。

     マイホーム購入などのような人生最大の買い物は、実際の必要性だけでなく何か大きなきっかけが必要ですが、今般の金利低下はそのきっかけになる可能性は十分ありそうです。

     ただ一方でそうした状況でもマイホーム購入に警鐘をならす専門家がいますね。ネットで見つけた記事では概ねこのような根拠となっておりました。

    1.住宅ローンを借りてしまうと収入の変化に対応できない。

    2.戸建ての場合、20年で価値がゼロになる。

    3.2040年には空家率が40%になる。

    4.マイホームを購入するより賃貸の方が安い。

    5.中古住宅も中古マンションも消耗品を買うようなもので想定以上のコストがかかる。

     いかがでしょうか?まず1つ目の「住宅ローンを借りてしまうと収入の変化に対応できない。」や2つ目の「戸建ての場合、20年で価値がゼロになる。」はその通りでしょうね。

     他方、3つ目の「2040年には空家率が40%になる。」はどうなのでしょうか。住みたい地域の空室率が40%になるならチャンスですが、これからの住宅事情は「人気がある地域はますます人気となり、人気のない地域はますます人気がなくなる」ということではないかと思います。

      とすると、おそらく多くの方がこれからマイホームを購入しようとする場所は一般的には「人気がある地域」でしょうから、そうした空家率の増加はあまり影響なさそうですね。

     4つ目の「マイホームを購入するより賃貸の方が安い。」 というのはケースバイケースですし、5つ目の「中古住宅も中古マンションも消耗品を買うようなもので想定以上のコストがかかる。」というのもケースバイケースです。

     いくらのマイホームを購入するかで前提条件はかなり異なってきますし、中古住宅や中古マンションもこれまでのメンテナンス状況によって残存価値は大きく異なってくるものと思います。

     加えてそもそも住宅かマンションかによっても状況は異なりますね。住宅の場合、どれだけ老朽化しても土地が残りますが、マンションの場合は土地の割合が少ないうえに完全に老朽化した後の建て替えに関する法整備が十分とは言えません。そう考えるとこの2つで老朽化リスクは大きく異なるということですね。

     では上記3〜5が必ずしもマイホームを買ってはいけない理由にならないとすれば、最初の2つ、つまり「住宅ローンを借りてしまうと収入の変化に対応できない。」と「戸建ての場合、20年で価値がゼロになる。」というリスクを最小化できればマイホームを購入してもよい、ということになりそうですね。

     どうすればいいのでしょうか?

     まず「住宅ローンを借りてしまうと収入の変化に対応できない。」というリスクを最小化するにはおそらく2つの方向性があります。1つは「収入を増やしておく」ということであり、もう1つは「物件価格を下げるか、頭金を増やすかして収入に対する住宅ローンの残高を少なくしておく」ということです。

     前者については具体的には配偶者に働いてもらうか、少なくとももしもの時には働けるようにスキルをブラッシュアップしておいてもらう、ということでしょうね。専業主婦(夫)か、共働きかで収入は大きく異なります。

     後者についてはそのままですが、たとえば親からの援助や借入を利用することも検討してみてもいいかもしれませんね。

     こうしたことができるのであれば収入の変化リスクはかなり小さくすることができます。

     次の「戸建ての場合、20年で価値がゼロになる。」というのもリスクを減らすのは簡単ですね。築20年の物件を買えば、それ以上下がらないわけですから値下がりリスクをなくすことができます。

     筆者の理解では実際には戸建ての場合、築10年もすればほぼ無価値、ということではないかと思います。そしてもちろん、いくら「売買価値」がゼロであったとしても「利用価値」はまだまだ残っています。築30年程度は少なくとも住めるのであれば残り10年から20年を建物に関してはほぼタダで住めるわけですからお得ですね(もちろん別途、土地代やメンテナンスコストはかかりますが)。

     そのように考えると必ずしも「マイホームを買ってはいけない」という結論にはならなそうですね。

     そもそも生涯賃貸希望だとしても、年齢を重ねれば重ねるほど入居先を見つけるのは難しくなってきます。特にリタイア後なら尚更ですね。

      必ずしもマイホーム購入をお勧めするわけではありませんが、最終的に老人ホームなどを利用する算段としても、少なくとも60歳〜75歳といった比較的元気なシニア時代にはマイホームが現実的な住居と言えそうです。

     そうした点でも退職が近づくタイミングで、すでに十分値下がりした中古住宅を購入するというのは有効かもしれません。

     いずれにしてもきちんとした資金計画を立て、ご自分の場合、マイホームが得なのか、賃貸が得なのか、仮にマイホームが得な場合、いつマイホームを購入するのが得なのかじっくり慎重に検討いただければと思います。

     参考にしてみてください。

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