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住宅ローン関連ニュース

  • 2015/11/23
    [住宅ローンニュース]マンションと一戸建て 賢い買い物はどっち?

     ネットでたまたま「戸建とマンション、どちらがお得か?」という記事を見かけましたので、当方もそれに便乗してどちらが賢い買い物なのか考えてみたいと思います。

     実は当サイトでも以前これに関する考察はしておりまして、当時の結論はこういうことになりました。

    ・住み心地、利便性   :マンションが有利

    ・子育て、暮らしの自由度:一戸建てが有利

    ・維持費        :一戸建てが有利

    ・転売価格       :マンションが有利

     →マンションと一戸建て、どちらがいい? −転売価格編−

     つまりはどちらも一長一短ということですね。今でも上記認識は変わっておりませんがせっかくなのでもう少し論点を付け加えたいと思います。

     まず追加論点の1つ目は「人気=需要」ですね。人気があればあるほど、需要があればあるほど売却は容易になりますし、逆に人気や需要がなければいつまで経っても買い手がつかない、現金化できないリスクが出てきます。

     その点では年々需要が高まっているのがマンションですね。これは少子化や晩婚化の影響で家族の数が減っており、家の広さよりは利便性や通勤・通学のしやすさが重視されているのが背景にあると思います。

     さらに少子化とセットの高齢化という点でも、階段がある一戸建てよりはエレベーター完備で中心部に立地していることが多いマンションの方がお年寄りに優しいのは間違いありません。

     加えて今ではセキュリティ=防犯意識も高まっていますね。窓が多く道路に面していて、日中は不在がちな戸建てより、階数があり、オートロックや防犯カメラが備えられ、管理人がいることも多いマンションの方がより安全であることに異論がある人は少ないと思います。

     また最近では「タワマン減税」も注目を浴びています。つまりマンション価格、特にタワーマンションの価格は時価と比べて相続税評価額が低く、資産をタワーマンションに替えておくことで相応の節税メリットが得られるのですね。

     そのような点を考慮すればマンションに人気が出るのもよく分かります。

     一方でもちろんマンションにデメリットがないわけではなく、追加論点の2つ目としては「老朽化した後の出口がない」ということが挙げられるかもしれません。

      一戸建てについては仮に老朽化しても問題解決は簡単ですね。取り壊して建て直すだけです。新築当初は土地代も含まれているのでその値段は決して安くありませんが、建て替えとなると土地代はかからず建物代だけで済むので新築時の半分以下のコストでできるのではないでしょうか?

     「それでも高い」という指摘もあるかもしれませんが、もちろん必ず建て替えないといけないわけではありませんので、細かな修繕を続けながら40年、50年と住み続けることは不可能ではないと思います。実際、田舎に足を向ければ築40年、50年と言った家は決して少なくありません。

     いずれにしても一戸建てであれば、所有者は自分だけですから、煮るなり焼くなり自由にできます。

     他方、そううまくいかないのがマンションですね。上記の通り購入してから20年や30年といったタイミングで売却してしまうのであれば問題ありませんが、たとえば40年以上住み続けると色々な問題が浮上してきます。

     その最たるものが「建て替え問題」ですね。

     マンションの寿命が何年なのかは正確にわかりませんが、50年は長すぎるとすれば築40年を超えたあたりから建て替え問題が現実のものとなってきます。

     しかし・・・実際のところ建て替えを進めるのは難しいでしょうね。
    なぜなら建て替えには住民の8割の賛成が必要ですが、そもそも8割の賛成を得るのはそれほど簡単ではないことに加えて、新築から40年も過ぎれば住民の二極化が大きく進んでいるはずです。

     つまり順調に資産形成を進めた人がいる一方で、思うように資産形成を進められなかった人も一定割合おられると思います。そうした方々は平たく言えばお金がないわけですから、建て替えに賛同したくても「ない袖は振れない」わけですね。

     さらに築年数がたてばたつほどマンション価格は下がるわけで、後から入ってくる人ほど所得が低いと考えられます。そうするとこれまた経済的に格差が出てきますので話しがまとまりにくくなりますね。

      要するに老朽化したマンションを建て替えることなど本当にできるのか?ということです。

     今のところ建て替えができたマンションはわずかですし、どのケースも建設主体がしっかりしていたり、増築したスペースを売却することで利益が出て住民負担が軽くなった、というような幸運な場合ばかりです。

     もし仮に老朽化が進んだけれど建て替えの話がまとまらないということになれば、そのマンションは徐々に資産ではなく負債へと変わっていくことになります。

     まだほとんど誰もこの建て替え問題を体験したことがありませんし、これから徐々にマンションの老朽化時代に入っていくわけで・・・なかなか末恐ろしいものがあります。

     老朽化と共にどんどん修繕積立金も高くなっていきますしね。そのように考えると確かに築30年くらいまでは換金性や流動性、さらには資産性についても申し分ないマンションですが、それ以降は急速に資産価値が劣化するリスクが増大していくわけです。

     そんなわけで以前の考察に追加するとこうなるでしょうか。

    ・住み心地、利便性   :マンションが有利

    ・子育て、暮らしの自由度:一戸建てが有利

    ・維持費        :一戸建てが有利

    ・転売価格       :マンションが有利

    ・需要、人気      :マンションが有利

    ・老朽化した後の出口 :一戸建てが有利

     無理やりバランスを取ったわけではないものの、やはり一長一短であり、マンションと一戸建てについては「どちらがいいか」というよりも、「どの点を重視してどの点を我慢できるのか」という各自の価値観に依存する、ということになりそうです。

     参考にしてみてください。

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