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住宅ローン関連ニュース

  • 2015/11/09
    [住宅ローンニュース]住宅ローンはハイリスクな投資?

     ネットでたまたま住宅ローンはハイリスクな投資であるという記事を見ました。本当にそうなのでしょうか?

     ハイリスクである最大の根拠は、仮に自己資金が1割だった場合、住宅ローンによってその10倍の値段の住宅が購入できる、という点にあるようです。確かにFXならいざ知らず、株式であれば基本的にはレバレッジは1倍、つまり「持っているお金の分しか買えない」わけで、それに比べればリスクが高いように感じるかもしれません。

     しかしそこには大きな誤解が3つあります。

     まず1つ目は、確かに購入当初は自己資金に対する物件の価格は例えば10倍、つまりレバレッジは10倍かもしれませんが、この状態がずっと続くわけではないということです。毎月の住宅ローンの返済がまさにそれで、返済が進めば進むほどレバレッジは縮小し、最後は1倍に収まるわけですね。

     その点ではレバレッジが高い状態が永遠に続くわけではありません。

     誤解の2つ目は、住宅ローンの投資対象であるマイホームは基本的に価値がゼロになることはない、ということです。株式やFXは性質上、元本がすべて吹き飛ぶ事態というのが起こりえますが、マイホームはそうはなりません。と言うのもマイホームには土地が含まれているからです。建物は年月とともに劣化し、最終的には価値がゼロとなりますが、土地はいつまでも残りますので一定の価値が残り続けるということですね。

     これは一般的な投資にはない、「マイホーム投資」のメリットだと言えます。

     加えて借り入れ当初の特に「レバレッジ」が高い状態の時には、購入当初の資産価値が維持されやすいという点でもより安全性が高いと言えます。

     もちろんそれでも

    ・住宅ローンを返せなくなり
    ・売却しても住宅ローンが残る

     といった事態が起こりえるわけでその時にはいよいよ住宅ローンのリスクが表面化するわけですが、ただし忘れてはいけないのは、誤解の3つ目として、もし住宅ローンを利用していなかったとしてもその間も賃料というコストが発生していたということですね。

     住宅ローンの残額=売却損やこれまでの住宅ローン利息を合算した額が、仮に賃貸を続けていた場合のコストと比較してあまり変わらないのであれば実は「それほど損していない」と言えます。

     今後はバブル時やその崩壊時のような、土地代がいきなり何倍にもなったり、逆に何分の1になることはまずないでしょうから、その点でもより住宅ローンの「安全性」は高まっていると言えそうです。

     いずれにしても必ずしも投資する必要のない株式やFXなどの資産運用商品と、どこかに住まないといけない住宅とではそのリスクに対する考え方は全く異なるということですね。

     住宅ローンにリスクが全くないとはもちろん言いませんが、それは避けて通れないものというわけです。一生、賃貸暮らしを続けるなら別ですが。

     であるなら、そのリスクを過大評価することも過小評価することもなく、正確に認識し向かい合っていきたいものですね。

     参考にしてみてください。

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