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住宅ローン関連ニュース

  • 2015/3/16
    [住宅ローンニュース]住宅ローン返済だけじゃない!マイホーム購入後のコストはいくら?

     
    住宅ローン金利も低いし、いつかはわからないまでも消費税増税も予定されている。さらには住宅ローン減税などの後押しや、地価が徐々に上昇するなど多くの追い風がある中で、マイホームの購入を検討されている方は少なくないと思います。

     ではマイホーム検討の第一歩はと言うとやはり、「自分はいくら借りられるのか」という点でしょうね。予算が決まらなければ探す住宅の目星もつけられません。

     この住宅ローンの借り入れ可能額については、「年収の5倍」といったざっくりとした計算のほか、各銀行で借り入れ可能額シミュレーションを提供していますので、そちらも参考にしてみてください。

     ただ「借りられる金額」と「返済できる金額」というのは近しい概念ではありますが、正確には異なりますね。住宅費用以外にも出費が多い人・出費を削りたくない人は返済できる金額は相対的に低くなりますし、逆に住宅費用以外の出費が少ない人は返済できる金額は相対的に大きくなります。

     そのように自分たち家族のライフタイルやキャッシュフローから住宅ローンを返済できる金額を算出しようとすると、最も現実的な方法は、現在の賃料から逆算するということでしょうね。

     払い続けている賃料は、少なくともその金額までは無理なく出費可能ということですから、現在の賃料を住宅ローン返済額にスライドさせれば概ね現実的な借り入れ可能額を試算することができます。

     ただし。

     この賃料=住宅ローン返済額とすると、大きな落とし穴がいくつかあります。その最大のものはマイホームに関係する諸費用ですね。特に、賃貸の場合は発生しない諸費用については十分考慮に入れておく必要があります。

     具体的には大きく以下3つが考えられます。

     1.税金
     2.管理費
     3.修繕費

     まず1つ目の税金については固定資産税と都市計画税が挙げられます。具体的な金額については立地によりけりですので一概には言えないのですが、おおむね以下のように考えておけばよさそうです。

     ・都市エリア : 年20万〜30万円
     ・一般エリア : 年10万〜20万円

     「大体10万円以内くらいかな?」と考えている方が多いのではないかと思いますが、実際には30万円というケースもあるということですね!30万円ともなると月2万5千円にもなるわけで・・・結構、大きな負担となります。最近では新築の場合にこうした税金を軽減する政策が施行されていますが、これも数年過ぎれば本来の税額に戻りますので本質的な軽減とはなりません。

     具体的にマイホームを検討されている方は、ぜひその物件の税金についてチェックし、毎月の返済額に加味するようにしていただければと思います。

     2つ目の管理費についてはマンション固有の費用ですが、毎月発生する以上、しっかり住宅ローン返済額に加味しておく必要があります。

     そして気を付けないといけないのが、3つ目の修繕費用ですね。

     こちらはマンションの場合はその金額が事前に明示されていますので、まだ透明性が高いですが、しかし一般的には「当初は低く、途中から高く」設定されている場合がほとんどだと思いますので、当然その高い方を加味しておく必要があります。

     そもそもその当初設定されていた修繕積立金で十分なのか十分でないのか、という深淵な疑問もないわけではないですが、少なくとも毎月発生する金額については正確に把握しておかないといけませんね。

     しかしより分かりにくいのは戸建ての場合の修繕費用ですね。これは建物の耐用年数がいくらで、「建て替え」を含めるのか含めないのかで大きく前提条件が異なりますが、建て替えを含めないとするとその費用は30年で500万円程度となるようです。

     30年で500万円ということは単純計算すると毎年17万円、毎月1万4千円ということになります。つまり戸建ての場合でも、マンションと同レベルの「修繕積立金」が必要だということですね。

     これらをまとめるとマイホームの場合、住宅ローン返済額以外に発生する費用はざっくりですが以下のようになる、ということですね。

     ・税金+修繕積立金(+管理費) = 毎月約3万円(+管理費)

     3万円!結構な金額ですね・・・。今の賃料ならこれくらい借りられる・これくらい返済できる、とイメージされている方も、ぜひそうした負担額の中に税金や修繕積立金、さらにマンションの場合は管理費相当額が含まれているかどうか見直していただき、もし含まれていない場合はより慎重なマネープランを立てていただければと思います。

     いくら気に入ったマイホームでも、返済が苦しくなって手放さないといけなくなっては本末転倒ですからね。

     参考にしてみてください。

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