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住宅ローン関連ニュース

  • 2015/1/19
    [住宅ローンニュース]リフォーム資金一体型フラット35は魅力的?

     日本の住宅環境を考える場合によく話題となるのが日本の住宅の平均寿命の短さです。おそらく平均的には30年〜40年の間くらいなのではないでしょうか。

     一方、欧米ではおそらく80年〜100年といった感じで、おおむね2倍近い差があることになります。

     こうした差はまず住宅の資産価格に大きな影響を及ぼします。日本の場合、住宅ローンを払い終わるころには(実際にはそれよりもっと前に)、建物の価値はほぼゼロになっているわけですが、欧米の場合はローンを払い終わってもまだまだ価値は残っているわけで、文字通り「持ち家=資産」となります。

     また、それだけ耐用年数が長いということは中古物件は当たり前であり、むしろ年数を経れば経るほど価値が上昇していく物件もあるくらいですね。

     建物についてはほぼ「使い捨て」文化の日本において、根強い「持ち家信仰」があるのは奇妙なことかもしれません。おそらく農耕民族のDNAがそうした文化を創り出してきたのでしょうけれど。

     ただ実際に田舎などで築40年や50年の家に泊まると・・・床はきしむし、建物は傾いているし、窓も戸も完全に閉まらないしと、正直とても快適に住めるような住環境ではありません。つまりこうした住宅の平均寿命の短さ=「建物の使い捨て文化」というのは、風土や建物の造り・材質から生まれてきた必然的なもの、ということなのでしょうね。

     とは言いつつ建物の平均寿命は、短いよりは長い方が良いに決まっています。住宅ローンユーザーからすれば特にそうですが、社会的に見ても「空家問題」として空家が増え続けている現状があるわけで、こうした遊休資産の有効活用が課題となっています。

     さてそうした社会的ニーズに応えようということなのか、住宅金融支援機構は長期固定金利住宅ローンであるフラット35の融資対象にリフォーム資金も追加するということですね。

     ただし単なるリフォームローンというわけではなく、あくまで中古物件を購入時に同時にリフォームする場合の資金も融資してくれる、ということのようですね。

     つまりこれまで、中古物件2,000万円+リフォーム費用1,000万円=3,000万円の必要金額に対して、最大でも2,000万円しか貸してくれなかったところを、最大で3,000万円全額を貸してくれるようになるということです。

     当然、リフォームローン金利と住宅ローン金利を比較すれば後者の方がはるかに安いので、中古物件を購入予定の方には力強い商品性変更と言えそうです。

     そうしたわけで特に批判する点もないわけですが、あえてこうしたリフォーム資金一体型住宅ローンを利用した場合の問題点・注意点を考えるとどういう点が挙げられるでしょうか?

     最大の問題点はやはり、いくらリフォームしてもその住宅の資産価値はほとんど変わらない、という点ですね。築30年の物件をリフォームしてほぼ新築同様にしたとしてもそれで築0年=新築になるわけではありません。築30年は30年のままです。

     そして築30年の建物は実際の「利用価値」はともかくとして「資産価値」としては基本的には無価値ですから、つまり投下した1,000万円が一瞬にして消えてなくなることになります。もしリフォーム直後に売却しても、売却代金は2,000万円のままである一方、住宅ローンは3,000万円なわけですから、差し引き1,000万円が残り、あっと言う間に「債務超過」の状態となります。

     加えて、いくらリフォームしたとしても新築に比べればやはり耐用年数が短いのは間違いありません。仮に残る耐用年数を20年とした場合、フラット35で35年ローンを組んでしまうと21年目以降、家の抜本的な修繕や再リフォーム、建て替えが必要となる一方、住宅ローンはそれなりに残っているわけで、かなり苦しい状況となりますね。

     もちろんこれらはあくまで「中古+リフォーム」という場合に一般的に発生する問題ですので、必ずしもフラット35固有の問題ではないものの、フラット35を利用される方は35年や30年といった長期での住宅ローン利用を希望されている方が多いのだとすると、そうした問題がより発生しやすいと言えそうです。

     「中古+リフォーム」の場合、比較的安い、住環境が急変することはない、といったメリットがあるほか、そもそも好立地には新築は出てきにくいという現実的な問題もあります。加えて上記の通り空家問題からも中古物件の有効活用は求められているわけで、必ずしもデメリットのみに注目する必要はないわけですが、「中古+リフォーム」をご検討の方は上記のような注意点をよく理解された上でご決断いただければと思います。

     参考になれば幸いです。


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