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住宅ローン関連ニュース

  • 2014/7/21
    [住宅ローンニュース]リバースモーゲージ住宅ローンは魅力的?

     老後の生活を考えた場合、1円でも多く資産を増やしたほうが安心であるのは間違いありませんが、それと同時に考えないといけないのがキャッシュフローをどう用意するのか、という点です。

     たとえば、いくら1億円の土地や建物を保有していたとしても、それ自体がキャッシュ=現金を生み出すわけではないため、なんらかの方法で収入を確保しないといけない、ということです。

     むしろそれだけ高額の不動産を所有していれば税金や維持費なども結構な金額となりますので、キャッシュフローが余計に苦しくなる逆効果もありそうです。

     もちろん一般的にはそれだけ高額の不動産を購入・維持してきたという事は、これまで豊富な現金収入があったことを示唆しており、「不動産はあるけれど現預金はほとんどない」という状況は稀だとは思いますので、現実的にはこうしたキャッシュフローの問題は、

    ・背伸びして住宅ローンを借りた
    ・ギリギリの返済が続いた
    ・退職金の大部分をつぎこんで住宅ローンを完済した

    という方に起こると言えそうです。つまりは「誰にでも起こりえる」ということですが、では具体的な解決方法としてはどういう方法があるのでしょうか?

     1つ目は生活を切り詰めて、生活費を年金の範囲内に抑える、ということです。方法論としては、出費は完全に自分でコントロールできますので確実な手段です。

     ただ一般論から言えば、年金の支給額と平均的な老後の生活費の間には大きな乖離があり、すんなり実現できるかどうかというのはかなり微妙です。

     2つ目は定職を得て、安定収入を得るという方法ですね。こちらはまず採用してもらわないといけないために決して「広き門」というわけではありませんが、ただ年金を補填する目的であれば必要な金額は現役時代ほど多くはありません。バイトでもパートでも十分なわけで、それなりに現実的な方法といえます。

     3つ目は今の家を手放して、より安い家に住み替えて、差額でキャッシュを作るという方法ですが、今さら引っ越したくない、愛着のある家を手放したくないという気持ちは誰でも強いと思いますし、そもそも引越し・住み替えにも100万円単位で費用がかかりますからね。

     キャッシュを作るために不要な費用が発生するというのは何とも複雑な気分です。ということでこれはあまり現実的ではありません。

     とは言いつつ、いつまでも働き続けることはできませんし、そもそも人生の終盤くらい自由にのんびり過ごしたいと願ったとしてもバチは当りませんね。

     そうした「不動産はあるけれど現預金はほとんどない」「生活費を切り詰めるのもせわしなく働くのもできれば避けたい」という方の4つ目の手段となりえるのが「リバースモーゲージ」住宅ローンを活用する、という手です。

     「リバースモーゲージ」といわれても聞いたことのない人がほとんどだと思いますが、これは今住んでいる家を担保にして住宅ローンを借りて、それを生活費の足しにするという方法です。

     つまりは自宅に住みながら現金化するという手法でなかなか合理的な仕組みといえます。実際、海外ではこうしたリバースモーゲージはそれなりに普及しているようです。

     問題は、こうした住宅ローンを借りている間に返済期限がきてしまって返せない事態ですが、基本的にはこうしたリバースモーゲージは住宅ローン利用者が亡くなったときに自宅を売却して完済するという仕組みになっていますので、そうした事態は避けられるということですね。

     では具体的にどういった制度があるかと言えば、生活福祉資金貸付制度の「不動産担保型生活資金」があげられます。

     65歳以上の世帯を対象とし、自宅を担保に土地評価額の70%程度・月額30万円以内まで借りることができる、ということですね。土地評価額の70%・・・かなり現実的な評価方法なのではないでしょうか。

     ではどれくらいの実績があるかと言うと、2003年の制度導入以来、東京都では200件強の利用があるということですね。200件!極めて限定的です。

     民間のリバースモーゲージで最も有名なものは東京スター銀行が提供するものですが、こちらの利用者数は約3,400人ということで・・・やはりマイナー商品ということですね。

     多くの住宅ローン利用者の方々はもっと計画的に預貯金を貯めているのか、老後の働き口を用意しているのか、あるいは倹約に努めているのか、どれかということですかね。

     単に知名度が低いだけという可能性もありますが・・・。

     参考になれば幸いです。


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