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住宅ローン関連ニュース

  • 2014/6/9
    [住宅ローンニュース]中古住宅購入で住宅ローン減税を受けられないという悲劇!

     さまざまなマイホーム取得に対する補助政策がありますが、その中でも最大のものといえばやはり住宅ローン減税ですね。今であれば最大4,000万円×1%×10年=400万円の減税メリットがありますので使わない手はありません。

     実際、まるまる400万円減税を受けられる方は多くないかもしれませんが、一般的には数十万円から数百万円のメリットが出てくると思いますのでかなり強力です。その他の住宅購入補助政策と比べればケタ違い・段違いなのは間違いありませんね。

     これから住宅購入を検討されている方は当然、この住宅ローン減税の活用を視野に入れていると思いますが、中には家を購入した後に住宅ローン減税を受けに入ったら、行政に断られた、という悲劇があるのをご存知でしょうか。

     ニュースによれば、2,000万円の中古の木造住宅を購入したケースで、この購入資金が住宅ローンであったことから減税の申告をしにいったところ、「耐震基準適合証明書がない」という理由で断られた、ということです。

     2,000万円の住宅ローンであれば、10年間で最大200万円近い減税メリットがあるわけですから、受けられるのとそうでないのとでは大違いです。

     こちらは買主のミスということになりますが、売主や不動産業者の説明責任についても厳しく問われる必要がありそうですね。買主は普通は素人なわけですから、そうした点まで事前に把握するのは困難です。

     ではここで中古住宅を購入した場合に、住宅ローン減税を受けられる条件を再確認しておくとこうなります。

    1.建築後使用されたものであること。

    2.次のいずれかに該当する住宅であること。

    ・マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
    ・耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
    ・上記に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること。

    3.取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。

    4.贈与による取得でないこと。

    5.取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

    6.この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

    7.取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

    8.10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務があること。

     これが全てではありませんが、概ね抜粋するとこうなります。当方も「新築住宅」の場合の減税条件はよく目にしていましたが、「中古住宅」の場合の減税条件をしっかりチェックしたのは初めてでして、要するにマンションの場合は築25年以内、木造住宅の場合は築20年以内が対象で、それより古い場合は耐震基準に適合している証明が必要だ、ということですね。

     しかもこの耐震基準の適合証明は「2年以内のもの」が必要だそうで、つまりは売主側が事前にこうした準備をしていない限り、住宅ローン減税を受けるのは難しくなります。

     もしそうした説明をしていないのであれば、やはり相応の売主責任がありそうですね。

     ただし、さすがにこのルールは問題があるということになったのか、2014年度の法改正から、買主側がこうした耐震基準の適合証明書を取得することも可能になったようです。ルールというのは順次、改良されていくものなのですね・・・これまで受けれなかった方もそれ以外の条件を満たせば住宅ローン減税を受けれるかもしれませんのでぜひチェックしていただければと思います。

     で、肝心のこの証明書の取得費用ですが、ざっくり5万円〜10万円ということのようです。1,000万円の住宅ローンでもざっくり1年で10万円の減税メリットがあるわけですから、この費用は十分ペイできそうですね。

     ただしもちろん、この調査によって本来耐震基準にないものが耐震基準に合うようになるわけではありませんので、もし「耐震基準にない」ということになれば耐震工事が必要になってきます。

     そうした工事まで実施することになれば、さすがに減税メリットだけでその費用をカバーするのは難しくなるかもしれませんが、一方で、考え方を変えて、そうした家族の生命や安全に関わる耐震工事の費用の多くを減税メリットでカバーできると思えば、むしろ積極的に利用しようという気持ちになるかもしれません。

     参考になれば幸いです。


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