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住宅ローンの基本4「年収の何倍まで借りてよい?」

  • こちらのコラムでは住宅ローンの金利タイプや借入期間、借入金額など、住宅ローンの条件選択で迷うことのないよう、そして自分にあった無理のない条件で住宅ローンを利用できるようアドバイスします。4回目は「住宅ローンの借入金額」に対するアドバイスです。

    住宅ローン、年収の何倍まで借りてよい?

    住宅ローンに関して、あるいは不動産選びの段階から、もしかすると最も最初に考えないといけないのがこの疑問ですね。住宅ローンは一体いくらまで借りられるのか、ということと、それと似て非なるものとして「いくらなら借りてもいいか?」という疑問です。

    いくつかの銀行のホームページでは、借り入れ可能額を簡単に試算できます。とある調査によれば35才の平均世帯年収は400万円台のようですので、仮に450万円とすると以下のようになっています。

    ・銀行A : 2,740万円(年収の約6倍)
    ・銀行B : 3,330万円(年収の約7.4倍)

    何となくマイホームは年収の5〜6倍が上限のようなイメージがありましたから、本当に貸してくれるかどうかは別として「年収の7倍」ともなるとかなり大胆な金額のように感じますね。

    では無理のない借り入れ可能金額というのはいくらなのでしょうか?

    基本的にはケースバイケースというか年収によって大きく変わってくる、というところでしょうか。年収が低ければやはり住宅ローンの負担は相対的に重くなりますし、逆に年収が高ければ、少々無理をしても、それでも生活費に残せる部分が多いので大丈夫ということになります。

    しかしながら平均的な世帯年収の場合は、やはり住宅ローンの返済額は、年収の25%程度に抑えておくのが賢明ではないでしょうか。年収が450万円のケースであれば、25%は約113万円ということになりますね。

    では住宅ローンの毎年の返済額を約113万円に抑えようとした場合、借り入れ期間30年・金利3%で計算すると、借り入れ可能金額はいくらになるのでしょうか?

    ・年収の4倍=1,800万円の場合 : 年間の返済額 約91万円
    ・年収の5倍=2,250万円の場合 : 年間の返済額 約114万円
    ・年収の6倍=2,700万円の場合 : 年間の返済額 約137万円

    ということになり、年収の5倍=2,250万円のケースがほぼ年収の25%ということになりますね。なので30年ローンなら年収の5倍が一つの目安になってきます。

    もちろん借り入れ期間を短くすれば、もっと年間の返済額の負担が高まりますので、もっと少ない金額しか借りられないことになります。単純に「年収の○倍ならOK」という話ではなく、あくまで住宅ローンの毎年の返済額を年収の25%程度に抑えておくことが大事だ、ということを覚えておいてください。

    では庶民は2,250万円の物件しか買えないのか、というともちろんそういうわけではありません。借り入れはそれくらいが上限ですが、足りない分は自分の預貯金を頭金にすればいいのです。

    もちろん、そんなに簡単に頭金は貯められるものではありませんが、しかしマイホームの購入には、簡単に貯められない頭金を、歯を食いしばってでも作る覚悟が必要ですね。さもないと、数千万円の住宅ローンの返済など到底おぼつきませんし、繰上返済など「夢のまた夢」ということになってしまいます。

    また頭金は歯を食いしばってでも作るだけのメリットがあります。頭金が1割あるだけでも、金融機関の印象がかなり良くなりますし、2割以上あるとはっきり言って対応が変わってきます

    最近では自己資金=頭金の金額・割合によって金利を引き下げる銀行すら出てきました。やはりそれだけ頭金を準備できる人というのは銀行にとっても、信用できる「いい顧客」なのでしょう。住宅ローンは借り入れ可能金額に関わらず、なるべく抑え目にすることが大切で、それを可能にするためにも、頭金は事前に、計画的に準備しておきたいものですね。

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