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住宅ローンの基本1「おすすめの金利タイプとは?」

  • こちらのコラムでは住宅ローンの金利タイプや借入期間、借入金額など、住宅ローンの条件選択で迷うことのないよう、そして自分にあった無理のない条件で住宅ローンを利用できるようアドバイスします。1回目は「住宅ローンの金利タイプの選び方」に対するアドバイスです。

    住宅ローンのおすすめの金利タイプとは?

    いよいよ購入物件も決まり、住宅ローンを選択しようと思って立ちすくんでしまうのが住宅ローンの金利タイプ選びではないでしょうか?

    仮に住宅ローンの借り入れ期間を30年としても、金利は1種類だけでなく例えば以下のような金利を選択できます。

    ・変動金利
    ・当初10年固定金利
    ・30年固定金利

    定期預金であれば、1年定期には1年の金利、5年定期には5年の金利と1種類だけなのであまり金利タイプで悩むことはないと思いますが、住宅ローンの場合だと主なものだけでも3つもあるわけでこれは慣れていないだけに悩ましいですね。

    それぞれ、このような商品性になっています。

    ・変動金利
     6ヶ月ごとなどに金利が見直される金利タイプ。通常、最も金利が低いが、将来的に金利が上昇するとその時点でローンの返済金額が増えるリスクがある。

    ・当初10年固定金利
     借り入れ期間の当初10年間の金利を固定するタイプ。10年間は金利が変わらない。11年目に好きな金利タイプが選べるが、その時点で金利が上昇していれば、ローンの返済金額が増えるリスクがある。通常、金利は変動金利型と30年固定金利の間のレベル。

    ・30年固定金利
     30年間の借り入れ全期間の金利を固定するタイプ。最初から最後まで金利が変わらない。金利が上昇したり、ローンの返済金額が増えるリスクはないが、通常、金利が最も高い。

    これだけ読むとどれも一長一短で選べないですね。では実際の金利がいくらかと言うと、三菱UFJ銀行の場合、こういうことになっています(2010年4月現在。最新の金利はこちら)。

    ・変動金利       1.275%
    ・当初10年固定金利 2.550%
    ・30年固定金利    3.640%

    かなりの差がありますね。これで実際に3,000万円(30年)を借りた場合の月々の返済額は以下となります。

    ・変動金利       10万328円
    ・当初10年固定金利 11万9,317円
    ・30年固定金利    13万7,068円

    変動金利と30年固定金利では、ローン返済額に、実に毎月4万円近い差が出てくるわけですね。これだけ差が出ると、なかなか30年固定金利を選ぼうという気になれないですね。いくら金利上昇リスクがないとしても。

    また仮に今後、金利が上昇するリスクがあるとしても、現在1.275%の変動金利が、3.640%まで上昇するのはちょっと考えづらいですよね。

    日本の場合、少子高齢化で経済が伸びにくいのに加えて、企業や個人の貯蓄率が高く、お金が大量に余っている状態ですね。そんな状況の中では金利は当面上昇しません。

    となると、変動金利か10年固定金利か、ということになりますね。

    筆者であれば、変動金利を選びます。当面、金利が上昇することは考えられませんし、仮に上昇するとしても2%を超えるとは思えません。また、もし仮に本当に金利が上昇するようであればその時に固定金利に切り替えることもできます。

    こちらが代表的な長期金利である10年もの国債の金利推移です。少なくともこの20年間は金利が低位安定していたことがわかります。

    長期金利 チャート

    加えて金利が上昇する時というのは、景気がいいときか日本円の価値が下がっているときでしょうから、どちらにせよ不動産の価格が上がっている可能性が高いですね。そうであれば物件を売却して住宅ローンを返済してしまう、という手も考えられますね。

    とは言いつつ何があるか分からないのが経済というものですし、金利上昇リスクに対して丸腰というのは嫌、という方も多いと思います。

    そういう場合は借り入れ金額の半分を変動金利、残り半分を10年固定金利という「ミックス金利」というのはどうでしょうか?そうすれば少なくとも半分は金利を固定できます。また月々の支払い金額も変動金利と10年固定金利の中間の約11万円に抑えられます。そして浮いた金額をしっかり繰上返済に回していけば、住宅ローンの総支払い額がどんどん減っていきますね。

    金利タイプに悩むあなたは「ミックス金利」を検討してみてください。


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