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住宅ローン借り換えの落とし穴2「借り換え時の審査の落とし穴」

  • このコラムでは、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内します。住宅ローンの借り換えは思っていたよりもトクになったり、その逆で思っていたよりも損になることがあります。それはやはり、事前に充分な知識がないからですね。後から「しまった!」ということのないよう、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内していきたいと思います。


    借り換え時の審査の落とし穴

    2回目は「住宅ローン借り換え時の審査の落とし穴」です。


    住宅ローンの審査のポイントについてはこちらのコラムで詳しく解説していますので今回は借り換え時特有の審査の落とし穴について書きたいと思います。


    新規で住宅ローンを借り入れる場合の審査と比較して、厳しくなることも逆にゆるくなることもありますが、簡単にまとめるとこのようになります。


    ・新規で借り入れる場合より審査が厳しくなるもの:年収、勤続年数、延滞暦など借入人の信用に関わるもの
    ・新規で借り入れる場合より審査がゆるくなるもの:物件の審査・評価や、物件の価値に対する貸し出し金額の比率など、物件に関わるもの


    これは借り換えだから、というよりは日本のようにデフレや不動産価格の下落が続き、借り換えの場合の多くは貸し出し金額に対して、担保となる不動産物件の価値が足りない「担保割れ」の状態だから、ということが理由でしょうね。


    要は今の住宅ローン借り換えの審査は「物件の条件は少しゆるくしてあげるので、借入人の信用はしっかり見ましょう」という流れになっているということですね。ある意味、物件の状況に合わせて少し柔軟に対応してくれている、と言えなくもないですね。


    では個別に審査のポイントを見ていきましょう。


    年収


     新規で住宅ローンを借りる時より厳しくなるのが普通ですね。年収の最低基準が通常だと300万円の場合、借り換えなら400万円が条件になる、などです。


    勤続年数


     こちらも新規で借りるより厳しくなる場合が多いようです。通常が「2年」の場合、借り換えなら3年になる、などです。


    延滞暦

     当然のことながら延滞暦もチェックされることになります。延滞の理由にもよりますが、やはり延滞暦があると借り換えは相当厳しくなると考えておいた方がいいでしょう。もちろん、借入人が積極的に延滞暦を申告する必要はないのですが、延滞暦は信用機関を通じて銀行同士で共有されていると考えた方がいいですね。
     自ら進んで延滞するような人はいないとは思いますが、ケアレスミスの場合も含めてなるべく延滞はしないようにしましょう。


    居住年数


     現在の物件の居住年数も審査の対象になるようです。勤続年数も同じですが、長く住んでいればいるほど、その家に住もうとする意思が確認できますし、その間、しっかり住宅ローンの返済をしてきたことも確認できますね。居住年数については3年〜5年以上、というのが条件となる場合が多いですね。


    返済比率


     返済比率とは、年収に対する住宅ローン返済額です。新規で借りる場合は35%くらいまでOKという金融機関も多いですが、これが借り換えになると30%までとか、25%とか、より余裕のある返済計画を求められるようです。新規で借り入れた時より収入が増えていればいいですが、増えていないとすると、現状の返済比率が35%近い人などは借り換えが難しい場合もあるかもしれません。
     ただしそもそも30%とか35%というのは、負担が大きすぎて「もしも」の時にはやはり余裕がなさすぎますね。住宅ローンのために生活が苦しくなっても本末転倒ですし、延滞でもしようものなら下も子もありません。やはり返済比率は最初から25%以下などに抑えておくべきですね。


    物件評価


     上記の通り、長らく不動産価格の下落が続いている日本では、多くの住宅ローンが「担保割れ」の状態になっています。たとえば、10年前に3,000万円で買った物件が、今の価値だと1,500万円だが、住宅ローンはまだ2,000万円残っているようなケースですね。この場合は500万円分、担保割れ」になっていることになります。
     通常であればそのような場合は、別途500万円の「頭金」が必要になってきますが、実際には住宅ローンを借りている人で、そんな余裕のある人は少ないでしょうから、ほとんどの人が借り換えできなくなってしまいます。
     そこで今では借り換えの場合は、物件評価以上の金額まで貸してくれるようになりましたね。物件評価の1.2倍までOKという場合もあれば、場合によっては2倍〜3倍までOKという銀行もあるようですね。
     ただこれは実際に問い合わせてみないとわかりませんので、「担保割れ」の状態でも諦めず、問い合わせてみましょう。



    以上が借り換え時に特に意識した方がいい審査のポイントですね。


    とは言いつつ住宅ローンの審査というのは総合的に借入人の信用を判断しますから、上記条件を下回っていてもOKな場合もあれば、逆の場合もあります。ケースバイケースなわけです。


    それはつまり、A銀行ではダメだったけれど、B銀行ではOKだった、ということも起こるわけですね。場合によっては同じA銀行でも時期や担当者、支店で結果が異なってくることだって考えられます。


    借り換えを検討される方は、まずは目ぼしい銀行に相談されることをおすすめします。相談することはなんと言ってもタダですから!

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